不動産マンションを高く売る方法は？知っていると得する基礎知識と合わせて解説！

不動産の売却は、多くの方にとって人生の中でも1・2を争うビックイベントに相当するものではないでしょうか。売るからには高く売りたいという心情になるのは当然です。

では不動産をなるべく高く売るためにはどのようなことに気を付ければよいのでしょうか。この記事では不動産売却を初めてする方にもわかりやすく、不動産（特にマンション）を高く売るための方法や知っていると得をするポイントなどの基礎知識について解説していきます。

不動産マンション売却するときの基本的な流れを解説

不動産マンションを売却するのは初めてという方は、右も左もわからず、どのような手順を踏めばよいのかを把握できていないことも多いでしょう。ここでは、そんなマンション売却初心者のために、売却を仲介してくれる不動産会社の探し方から売却が完了するまでの流れなどを説明します。

机上査定の依頼する会社を決める前にすること

少しでも不動産マンションを高く売りたいなら、まずは自分のマンションの相場や査定額がどのくらいになるのかを調べる必要があります。不動産流通機構が運営するレインズという不動産情報ネットワークの流通情報を調べたり、不動産会社に電話や訪問をして机上査定をお願いしたりする方法もありますが、個人で行うには手間がかかります。

そこで、お手軽に自分のマンションの査定額を知る方法として「不動産一括査定サイト」を利用するという手段があります。

一括査定サイトなどを利用して相場や査定額を確認する

自分が売りたい物件を査定してもらうには前述の通り不動産一括査定サイトを利用するという手段があります。

しかし、査定額が出たときに相場の値段がわからないとその査定額が適正価格なのかどうかの判断ができません。不動産一括査定サイトを利用して不動産会社に一括査定をお願いする前に、自分でも周囲の物件の相場や売却価格を調べておくとよいでしょう。

相場の変動は、不動産流通機構が運営するレインズや、不動産相場の価格変動を天気図に例えて表示される東京カンテイの価格天気図などのサイトで知ることができます。不動産一括査定サイトと合わせてチェックしておきましょう。

信頼できる不動産会社が見つかったら媒介契約をする

不動産一括査定サイトから複数の不動産会社に査定を依頼した中で信頼できる会社が見つかれば、次はその会社と媒介契約をします。

媒介契約には2種類の契約方法があり、1．専任（専属専任）媒介契約、2．一般媒介契約です。

専任（専属専任）媒介契約は1社の不動産会社とだけ契約ができるという媒介契約で、売買契約が成立すれば契約した会社に確実に仲介手数料が入るため販売活動に力を入れてもらえるというメリットがあります。

一般媒介契約の場合は複数社との契約が可能なので、専任媒介契約よりも広く買い手を募集することができます。また、売買契約が成立した会社にしか仲介手数料が入らないため、不動産会社が早く買い手を見つけようと販促活動をするので、早く物件を売りたいという方におすすめです。

不動産会社が広告を出し販売活動を開始する

媒介契約が成立すると、1週間程度の準備期間ののちに不動産会社の販売活動が開始されます。主な販売活動としては、不動産会社や不動産ポータルのwebサイト、チラシ、店舗などに物件の情報を掲載することです。販売活動期間中は、購入希望者が物件の内覧を希望する場合があるので、内覧に合わせて購入希望者にできるだけ綺麗な状態の物件を見せられるようにクリーニングや片付けをしておくとよいでしょう。

買手が決まれば不動産マンションの売買契約と引き渡しを行う

不動産会社の販売活動により不動産マンションの買い手が決定したら、売買契約を結びます。その後、売主と買主の都合の良い日を選んでマンションの引き渡しを行います。

この段階で不動産会社に仲介手数料の支払いをすることが一般的で、その金額は売買価格によって決定されます。買主から売買契約時に5～20％の手付金を受け取り、物件の引き渡し時に残りの金額をもらうのが通例です。

利益が出たら確定申告が必要

不動産

物件を売却して利益が出た場合は、確定申告を行います。確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日～3月15日（土日祝日の場合は翌営業日）です。不動産の売却は、給与など他の所得と切り離す「申告分離課税」によって行います。課税されるのは譲渡所得で税金を算出する計算式は「売却価格－（購入価格＋購入時の費用＋売却時の費用）」です。

不動産マンションを売る方法は3種類ある

不動産マンションを売るには「仲介」「買取」「個人売買」の3つの方法があります。それぞれの特徴を確認し、目的に合わせて最適な方法を選ぶようにしましょう。

仲介：不動産会社に買主の募集を依頼する方法

仲介は、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探してもらう方法で多くの不動産売買で利用されています。買主との売買契約が成立した場合は、不動産会社へ仲介手数料の支払いが必要です。物件の立地によって異なりますが買主が見つかるまで通常は3ヵ月～半年程度かかります。買い手がつかない場合は、価格の見直しを行うことが必要です。仲介は、買取よりも高く売れるメリットがあります。

買取：不動産会社が買主となって買取る方法

買取は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買取の場合は、不動産会社が買主となります。買取では、「即時買取」「買取保証」の2つの方法から選ぶことが可能です。どちらの方法でも確実に売却することができるため、住み替えや転勤、遺産分割などの事情で確実に売りたい場合に向いています。2つの買取方法を詳しく確認してみましょう。

早く売りたいなら「即時買取」

即時買取とは、店頭で売り出しせずに不動産会社がそのまま買い取ることです。買取価格は、仲介で売り出す場合より安くなります。物件を早く現金化したい場合に向いている買取方法です。不動産会社が直接買主となるため、「仲介手数料がかからない」というメリットがあります。不動産会社の訪問査定がありますが仲介のように購入希望者が内覧に来ることはないため、手間がかかりません。

買取価格で折り合えば最短3日～1週間程度で売却できるケースもあります。

ある程度時間があるなら「買取保証」

買取保証とは、はじめに仲介で売りに出し買主が見つからなかった場合に不動産会社が売主と約束した価格で買い取ってもらう方法です。仲介と即時買取を組み合わせた手法といえます。売却を急ぐ場合は向いていませんが、ある程度時間に余裕がある場合は選択肢の一つとなる方法です。買取保証を依頼した場合の仲介期間は、3ヵ月程度とされています。

個人売買：不動産会社を通さず自分で家を売る方法

個人売買とは、不動産会社に仲介を依頼せず自分で買主を見つける方法です。仲介する会社がいないため、仲介手数料はかかりません。また個人から購入する場合は消費税もかからないため、買い手にとっても費用負担が軽くなる点は大きなメリットです。しかしトラブルが発生した場合に仲介者が存在しないため、解決に時間や手間を要するリスクがあります。

不動産会社に仲介手数料を払うのは、それだけの価値があるからです。親族間の売買は別として他人に売却する場合は、不動産会社に仲介を依頼したほうが無難といえます。自分の売却したい物件について値段を下げずに売りたいのか、それとも早く売りたいのか、どちらかに絞るとよいでしょう。

不動産マンション売却にかかる期間はどのくらい？

不動産会社に仲介を依頼した場合、通常不動産マンションの売却には3～6ヵ月程度かかると認識しておきましょう。期間の目安としては、査定を依頼して不動産会社との媒介契約に3日～数週間、販売価格を決定して販売活動の準備に2週間～1ヵ月程度、販売活動を開始してから買主が決まるまでに3～5ヵ月、売買契約後、買主への物件引き渡しまでに1ヵ月といったところでしょうか。

これはあくまで目安の期間なので、物件の条件や不動産会社との契約の形態などによっても異なります。

2022年以降不動産売却のタイミングはどうなる？

2020年から感染が拡大した新型コロナウィルスの影響で物件の売却を見合わせていた方もいるかもしれません。2022年以降は、ワクチン接種の進展もあり徐々に社会活動も正常に戻りつつあります。（2022年4月時点）今後の売却のタイミングについて国土交通省のデータをもとに考えてみましょう。

不動産価格指数が上昇している近年が売り時か

 

・住宅全体の価格動向
不動産価格は、近年上昇傾向にあります。とりわけ区分所有マンションは、2013年以降急激に上昇しておりコロナショック時もそれほど大きな影響を受けませんでした。しかし2022年に起きたロシアによるウクライナ侵攻をきっかけにエネルギー価格の高騰が物価高に拍車をかけ先行き不透明感が漂う状況となっています。

買い控えが起こる可能性もあるため、不動産価格が上昇傾向のうちに売却するのも選択肢一つとなるでしょう。一方で住宅価格は、まだ上がり続ける可能性もあります。住宅価格指数で「住宅総合」は2013年以降緩やかに上昇を続けていました。それが2020年以降急激な上昇が始まったことがグラフから見てとれます。

新型コロナウィルスの影響による新築住宅の供給減や人件費、木材価格の高騰による建築コスト高などの要因が価格を押し上げているといえるでしょう。2022年には、これに加えウクライナ情勢の悪化で輸入木材価格がさらに上昇しています。そうなると原材料高の影響がない中古住宅に買いが向かう可能性が高くなるかもしれません。

価格が高い今のうちに売るか、もう少し上がるのを待って売るかは、判断が難しいところです。

 

・物件形態ごとの価格動向
次に物件形態ごとの価格動向を見てみましょう。区分所有マンションの圧倒的な強さが指数にも表れており、全国ではマンション（区分所有）の不動産価格指数が173.1（2010年＝100）と突出していることがわかります。一方で戸建住宅の全国における不動産価格指数は、112.2と緩やかな上昇にとどまり中国地方のみ100未満です。

住宅地の全国における不動産価格指数も同様に107.9と緩やかな上昇で推移しており中部・中国地方の住宅地のみ100を割っています。住宅地と戸建住宅は、データからも今後大きく変動することは考えにくい状況でいつ売っても大きな差はなさそうです。区分所有マンションは、将来的に単身世帯が増加する社会背景もありワンルームマンションを中心に今後も値上がりが続く可能性があります。

売却のタイミングは希望条件によって判断しよう

どのタイミングで売却すればよいかは、希望条件次第で変わります。以下のようなポイントで条件ごとの対処法を考えるとよいでしょう。

・売却のみを考える場合
相場が高いうちに売っておいたほうが無難です。いくらで売るかを考える場合は、不動産ポータルサイトで検索して類似の物件の売出価格を参考にするのも方法の一つ。

・住み替えを考える場合
相場が上がって高く売れたとしても新居の購入価格も高くなるので住み替えすると差額がマイナスになるケースもあります。そのため売却して得たお金の範囲内で新居が購入できるようにバランスのとれた資金計画を立てることが大切です。

・売れる価格の目安がついた場合
購入可能な物件をリサーチすれば無理のない資金計画を立てることができます。

・住まいをグレードアップしたい場合
売却代金を頭金にして少し高めの物件を購入することも選択肢の一つです。

以上のように単純に売却する場合とその後に新居の購入を考える場合では、相場の見方も違ってきます。また転勤や相続などの事情で急いで売らなければならない場合と時間的に余裕がある場合でも大きく異なるでしょう。いずれにしても日ごろから所有する物件の資産価値を把握しておくことが大切です。

不動産を売却する理由とトラブル事例

不動産を売却する場合は、何らかの理由があるものです。ここでは、よくある売却理由とトラブル事例を紹介します。

住み替えで不動産を売却する場合

住み替えは、不動産の売却と購入の両方を行わなければなりません。先に自宅を売却する「売り先行」と先に新居を購入する「買い先行」の2つの方法があります。売り先行は、前もって新居の購入資金を確保できる点がメリットです。一方で買い先行は、あらかじめ新居を確保できるため、仮住まいを用意しなくて済むメリットがあります。

ここに注意！住み替えを理由に不動産を売るときのトラブル事例

住み替えの場合は、現在住んでいる住宅を売却して新居購入費用に充当するケースもあります。Aさんは、確実に住み替え資金を用意するため、売り先行で自宅を売りに出しました。うまく買主が見つかり手付金を受け取ったので安心して新居の購入を決めました。ところが買主が家庭の事情の変化に伴い「残代金を払えない」と申し出てきたのです。

買主は、手付金を放棄すれば契約を解除できる規定があります。そのためAさんは、手付金をもらって売買契約は白紙に……結局新居の購入もキャンセルしてそちらの手付金も返ってこなかったため、時間だけ無駄になる結果となりました。

相続で不動産を売却する場合

相続した不動産を売却する場合、相続人間で共有名義にするとトラブルが起こるケースがあります。なぜなら共有名義にすると賃貸したり売却したりする場合に手続きがしにくくなるからです。例えば賃貸に出す場合は、持ち分割合の過半数が同意すれば行えます。しかし売却の場合は、共有名義の全員が同意しないと物件すべてを売ることはできません。

どうしても資金が必要な場合は、持ち分だけを売却することになりトラブルに発展する可能性があります。

ここに注意！相続で不動産を売るときのトラブル事例

Bさんは、相続した不動産を兄弟4人で共有することになりました。一定の期間が過ぎたころBさんは、どうしてもお金が必要になり兄弟に売却の相談をすることに……ところが兄弟3人は「せっかく父親が建てた家だから」と売ることに反対したのです。

そこでBさんは、やむを得ず弁護士に依頼して「Bさんが持ち分を売ると第三者が共有することになり、より権利関係が複雑になる」と説得してもらいました。兄弟たちも弁護士の説明に納得して無事に売却できることになりましたが弁護士費用はBさんが全額負担することに。そのため手取り金額は、少なくなる結果となりました。不動産を共有名義にすることの難しさを表す事例といえるでしょう。

資産整理で不動産を売却する場合

資産整理を目的に不動産を売却するケースもあります。資産整理とは、現在持っている資産や負債を相続などに備え整理することです。大きく分けると「相続対策」「自己破産などの債務整理」「投資による売却」の3つがあります。相続対策では、財産を分けやすいように不動産を現金化したり負債を返済するために不動産を売却したりするなどの方法を選択するケースもあるでしょう。

ここに注意！資産整理を理由に不動産を売るときのトラブル事例

Cさんは、高齢となったため、将来の相続に備えて財産を分けやすいように生前に資産整理すべく自宅を売却することにしました。無事に現金化できましたが問題はそこからです。独立している3人の子どもたちが両親に同居をすすめてきたのです。しかし話し合いをしても特定の人に財産を使われることを恐れる子どもたちは、いずれも譲らず両親も決めかねる状態に。

結局Cさん夫婦は、ワンルームの賃貸マンションで細々と暮らすことを選択し子どもたちも渋々了承しました。Cさんは、同居をすすめてくれたことはうれしかったものの「親の援助をあてにした申し出だったのか」と複雑な心境になったそうです。生前に自宅を売却する場合は、住む家を確保しなければならない点を考慮して行う必要があります。

転勤・転職で不動産を売却する場合

せっかくマイホームを建てたものの転勤や転職を理由にやむを得ず不動産を手放さなければならないケースもあります。転勤する期間が短い予定なら賃貸に出して戻ってきたときに再入居する選択肢もあるでしょう。しかし転勤が長期化する見通しの場合は、自宅を売却して転勤先に賃貸で移住することも考えなければなりません。

また転職に伴い収入が下がるため、自宅を売って賃貸に移るケースもあるでしょう。

ここに注意！転勤・転職を理由に不動産を売るときのトラブル事例

Dさんは、転勤でやむを得ず住宅を売却することになりました。不動産会社から「買取の場合はリフォームせずに現状のままで買い取ってもらえる」と聞いていました。Dさんは、地方への転勤でなるべく引っ越しの荷物を減らしたいと思いエアコンや照明など備品の一部をそのまま残して転居。ところが後日不動産会社から処分費用を請求されたのです。

契約書をよく見るとエアコンや照明をはじめとする残置物は処分するように規定されていました。自分で処分するよりも高い料金を支払うことになり、あらかじめ確認しなかったことを後悔する結果となりました。

金銭的な事情で不動産を売却する場合

不動産を安値で手放す典型的な例の一つが「現金化したいために急いで売却するケース」です。仲介で物件を売り出しても成約までに3～6ヵ月かかることがあります。そこで利用したいのが査定から短期で売却できる不動産会社による「買取」です。しかし買取価格は、不動産会社によって異なり販売価格の6～8割程度といわれています。

時間に余裕がある場合は、仲介で依頼したほうが無難です。しかし買取には、短期間で確実に売れるというメリットがあります。

ここに注意！金銭的な理由で不動産を売るときのトラブル事例

Eさんは、金銭的な問題を解決するために不動産を売却することにしました。不動産会社に急いで売りたい旨の相談をしたところ買取なら査定から1～2週間程度で売却できるとの返事。ただ査定額は、仲介で販売する価格の7割程度になると伝えられました。しかし早く現金化したいため、買取を依頼することに。

物件は、無事に買い取ってもらえましたが後日友人にそのことを話したところ8割程度で買い取ってくれる不動産会社があることを教えられました。急いでいたため1社しか買取査定をせず結果的に安く売ることになった非常にもったいない事例です。

離婚で不動産を売却する場合

離婚が理由で不動産を売却するケースもあります。なかでもトラブルになりやすいのが不動産を夫婦の共有名義にしているケースです。単独名義であれば共有名義よりも売却手続きがしやすいため、売った代金を夫婦で分けることも比較的スムーズに行えるでしょう。しかし共有名義の場合は、片方の判断だけで売却価格を決められないため、価格面で折り合いがつかずトラブルになる場合があります。

ここに注意！離婚を理由に不動産を売るときのトラブル事例

Fさんは、離婚して妻と共有名義のマンションを売却しようと考えました。ところが時間をかけても仲介で高く売りたいFさんと安くても買取で早く売って現金化したい妻で意見が対立。結果的に売り出しができない状態となったのです。不動産会社が間に入って協議したところ3ヵ月仲介で売り出し買い手が見つからない場合は不動産会社が買い取る「買取保証」を利用することで合意に至りました。

しかし売れるまでの管理費や光熱費など諸費用は、Fさんが負担することになり夫婦が共有名義で不動産を購入することの難しさを知る結果となりました。

※こちらに記載されているトラブル事例はあくまでも一例です。諸条件によって結果が異なる場合があるため、参考程度にお考えください。

不動産マンションを売る際に必要な書類

不動産マンションを売る際に必要な書類は、多岐にわたります。不動産会社に査定を依頼時と物件を引き渡し時に必要な書類を確認しておきましょう。

不動産会社に査定を依頼するときに必要な書類

不動産会社に査定を依頼するときは、より詳細に査定してもらうためになるべく多くの資料を提出する必要があります。査定に必要な書類は、下表の通りです。必要書類は、物件形態によって異なるため売却する物件に合わせて提出しましょう。専門的な書類が多いため、自分で判断するのが不安な場合は、不動産会社に相談してそろえるのも方法の一つです。

※物件の仕様や状況によって不要なものやこれ以外に必要な書類がある場合があります。

買主に引き渡しをするときの必要書類

買主に引き渡しをするときに必要な書類などは、下表の通りです。査定と違い物件形態にかかわらず共通した書類が必要で、引き渡しの書類は役所や金融機関に関するものが中心となります。査定時の書類に比べれば集めやすいでしょう。

不動産を売るときにどんな費用や税金がかかるのか

不動産を売るときには、以下のような費用や税金がかかります。確定申告により控除を受けられる場合もあるため、譲渡益が出た場合は忘れずに確定申告を行いましょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売買が成約した場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は、以下の通りです。

なお400万円以上の物件に対する仲介手数料は、「（物件価格の3％＋6万円）＋消費税」で算出可能です。例えば物件価格1,000万円の仲介手数料は「（1,000万円×3％＋6万円）＋消費税（10％）」＝39万6,000円となります。

譲渡所得税・住民税

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税と住民税の納税義務が生じます。納税額は、所有していた期間によって異なり課税方法は分離課税なので注意が必要です。税率は、所有期間により以下のように異なります。

※復興特別所得税は所得税の2.1％で2037年まで

5年を超過しているかで倍近く税率が異なるため、できるだけ所有して5年超となってから売ったほうが節税になります。

税金の控除と確定申告

不動産（マイホーム）を売却して確定申告を行うことで該当すれば以下のような税金の控除を受けることができます。

• 3,000万円特別控除
• 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換え特例
• 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

※上記はマイホーム（居住用財産）の場合となります

不動産を売るときの注意点

不動産を売るときには、いくつか注意すべき点があります。築年数20年以内の比較的築浅の物件と築年数が古いマンションでは、以下の点に注意しましょう。

築年数が20年以内のマンション売却の注意点

築年数が20年以内の比較的築浅のマンションを売却する場合でも「すぐに売れるだろう」という甘い見通しを持つことは禁物です。一般的に新築に比べると価格も人気もある程度下がってしまいます。少しでも高く売るためには、必ず複数の不動産会社から査定を受けて高く評価してくれる会社と媒介契約を結ぶようにしましょう。

また自分で周辺不動産の相場を調べることも大切です。不動産会社の査定と比較して著しくかけ離れていないことを確認してから媒介を依頼しましょう。

築年数が古いマンション売却の注意点

築年数が古いマンションを売却する場合は、リフォームしてから売りに出すオーナーもいるでしょう。しかしその場合、リフォームした分を上乗せするため、販売価格は高くなってしまいます。マンション購入希望者のなかには、安い物件を買って自分たちで好きなようにリフォームしたいと考える方もいるため、リフォームしたほうが必ず有利になるとは限りません。

駅近など利便性が高い物件ならリフォームしなくても資産価値が高いため、そのままでも高く売れる可能性があります。リフォームの必要性の有無は、不動産会社に相談して判断するのもよいでしょう。

不動産の売却でやってはいけないこと

不動産の売却する際にやってはいけない行動があります。特に以下の3つの行動は、ありがちなので注意が必要です。

不動産会社の言いなりの価格で売却する

自分で売却物件の相場を調べることなく不動産会社の言いなりの価格で売却することは安く売る原因となりかねません。不動産会社は、売買を一任する顧客と判断した場合、売りやすい販売価格に設定して早めに売りさばこうと考える可能性があります。顧客としても一任した以上、相場より安く売られても文句はいえません。

価格が高額な不動産は、わずかな売値の違いでも100万円単位の差につながることもあります。そのため不動産売買で「お任せします」は、NGです。

相場よりも高い査定金額の不動産会社に飛びついてしまう

不動産ポータルサイトの物件一覧などを参考に周辺の不動産相場を調べることは大切です。しかし一括査定サイトを利用して相場よりもかなり高い査定金額を提示した不動産会社にすぐに飛びつくのはおすすめできません。必ずしも高い査定金額が嘘というわけではなく、高い査定額で売りに出してくれる場合もあります。

しかし相場とあまりにもかけ離れている場合は、すぐに買い手が現れない可能性もあるでしょう。結果的に大きく値下げしてようやく売れた場合、かえって他の不動産会社の査定よりも安い価格になってしまうケースもあります。そのため相場とあまりにもかけ離れた査定価格を提示された場合は、自分で調べた相場と比較して慎重に判断するようにしましょう。

もっと高く売れるまで待とうとして売るタイミングを逃がしてしまう

不動産に限らず投資で欲張りすぎて売るタイミングを逃がすことはよくあることです。希望の売出価格で売れるのが理想ですが、なかには多少値引きしてくれれば買いたい方もいます。難しいのは、売り出してすぐに値引き要請があった場合です。タイミングを逃してしまった事例を以下で紹介します。

【事例】
200万円引きなら買いたい人が現れたときに「もう少し待てば売出価格で買ってくれる人がいるのではないか」と考えて断った。しかし買い手は現れず結局1年以上経ってようやく500万円引きで買い手が見つかる。売りに出してから1年以上経過しているので、やむを得ずその価格で売却を決定したものの当初の値引きよりもかえって安値で売ることになった。

 

このような結果にならないように「いくらまでの値引きなら売却する」と割り切って買い手が現れたら早めに売ることも方法の一つです。

不動産を高く売るコツと早く売る方法

不動産を高く売りたい方もいれば事情があって早く売りたい方もいます。実現するには、それぞれにどのようなコツがあるのでしょうか。ここでは、3つのコツについて解説します。

不動産売買が活発になる2～3月に向けて売り出す

不動産を高く売るコツは、購入の需要が多い時期に合わせて売り出すことです。不動産は、入社や入学、転勤が多い4月に間に合わせるべく2～3月が繁忙期になるといわれています。買いたい方が多ければ希望する売出価格で成約することも期待できるでしょう。2～3月に向けて売り出すには、前年10～12月には準備を始めることが必要です。

適正価格で早めに買い手を見つける

不動産には、立地や築年数などで相場が異なります。当然買い手も不動産ポータルサイトで相場を調べているため、相場とかけ離れた高い価格をつけても売れる可能性は低くなるでしょう。買い手が「この価格なら妥当」と思える適正価格で売り出し競合物件との競争力を高めることが大切です。高い価格に設定して売れ残る期間が長くなればなるほど値引き幅も大きくしないと売れない可能性が高まります。

そうなる前に適正価格で早めに買い手を見つけることが損をしないコツです。

早く売りたいなら不動産会社に買い取ってもらう

早く売ることを重視するなら不動産会社の「買取」を利用するのがおすすめです。ただし買取金額は、仲介で売却する金額の6～8割程度となります。利用する場合は、1社の査定のみで判断せず必ず複数の不動産会社に査定してもらうことが大切です。買取は、転勤などで早めに処分しなければならない場合に向いています。

売却を依頼する不動産会社を賢く選ぶポイント3つ

不動産マンションを売却するときに、信頼できる不動産会社と契約するということが高く売るためにはとても重要になります。それでは不動産会社を選ぶときにどこに気を付けて選べばよいのでしょうか。ここでは不動産会社を選ぶときにチェックするべきポイントを3つ紹介します。

査定額の根拠が説明できる会社かどうか

不動産一括査定サイトなどで複数の不動産会社からそれぞれの査定額が出た時点で、各不動産会社に「なぜこの査定額になったのか」という根拠を聞いてみましょう。そこでどのような要因でプラスの評価あるいはマイナスの評価になったのか、周辺の事例との比較などを納得のいくように説明してくれた会社は、信頼できる会社です。

一方で高い査定額を出しているものの、その根拠について詳しい説明がなくあいまいな理由しか説明しない会社は、注意しましょう。なぜなら仲介手数料を手に入れるために他の会社よりも査定額を高めに設定し契約を取り付けやすくするのが目的の可能性があるからです。このような会社と契約してしまうと、販売時に査定額よりも安い価格設定を提案されることもあります。

不動産会社を選ぶときは、査定額の根拠を詳しく説明してくれる会社のほうが信頼できる会社と覚えておきましょう。

不動産会社の売買実績に自分の売却したい物件に近いものがあるか確認しよう

査定を依頼したそれぞれの不動産会社に、自分が売ろうとしている物件と似た条件の物件の売買実績がどれくらいあるのかを聞いてみるのもよいでしょう。不動産会社には、それぞれに得意分野の物件があります。例えば大手の不動産会社は、全国に支店があるため、ネットワークを駆使して全国から買い手を見つけられる可能性を上げることが期待できるでしょう。

地域に密着している不動産会社は、ネットなどに設けている一般窓口以外にも、その地域の住人で家を探している方の独自情報を持っていて地域とのつながりを武器に営業活動を行っています。販売実績は、その不動産会社の営業力の証明です。ここをチェックしておけば売却物件のニーズに合った不動産会社を選ぶことができます。

不動産会社の営業担当者をよく観察する

不動産会社のチェックポイントは、査定結果や実績だけではなく自分の物件を担当してくれる担当者の対応も対象となります。不動産会社と媒介契約をして物件を売却するには3～6ヵ月かかるのが一般的です。担当者とは、その数ヵ月間定期的にコミュニケーションを取らなければなりません。そのため疑問に感じたことや販売活動の状況などを気軽に質問できるような相手のほうが望ましいでしょう。

さらに物件の売買交渉は仲介する不動産会社に任せるため、担当者の対応一つで購入希望者の印象もよくなり早期に買い手が決まることにもつながります。査定が完了した時点で担当者には、過去の実績や売却活動の仕方、売却したい不動産の周辺エリアにおける知識の有無などを質問しておき、回答や対応の仕方で見極めておきましょう。

内覧に来た方に売却マンションを気に入ってもらえるポイント

いざ販売活動が開始されて、購入希望者が内覧するときに、売却マンションを少しでも気に入ってもらえる部屋にすることは、早く高く売却できることにもつながる重要事項です。ここでは、内覧に来た方にいい印象を与える部屋にするために気を付けるべきポイントについて解説していきます。

マンションや部屋をきれいにして住みやすそうな印象を与える工夫を

マンションを購入したいと考えている方は、内覧で見るべきポイントとして、実際の部屋の広さがどのくらいなのかをチェック項目に入れていると考えられます。家具の置かれた部屋は、どうしても実際の間取り図に比べて狭く見えてしまうものです。内覧する前に物件の間取り図を見て大体の部屋の広さは把握してから来る方もいます。

そのため売却物件に居住中の方は、できるだけ家具の配置を変えて入り口から見たときに家具で視界を遮らないようなレイアウトに変更することが大切です。不要品などをできるだけ処理して部屋の中をきれいですっきりとした印象を与えられるようにしておきましょう。

部屋を明るい印象にする方法

部屋の明るさも購入希望者の重要チェックポイントの一つです。内覧に入られる前に切れかけている電球や蛍光灯はないか、照明の種類や場所は問題ないかも確認しておきましょう。照明には、昼光色・昼白色・電球色の3つのタイプがあり部屋の用途や向きによっても使い分けると明るさの印象が変わります。

自然光の入らない部屋の場合、白味の強い自然な明るさの昼白色やオレンジ味の強い電球色の照明だと部屋の中が暗く感じる方もいます。「ちょっと部屋の照明が暗いかも？」と感じたら一度最も明度が高い昼光色に変えて内覧のプロとなる不動産会社の担当者にもチェックしてもらうのも手段の一つです。また内覧の部屋を明るく見せるのは、住んでいる方の印象も大きく影響します。

やはり元々住んでいる方が明るくハキハキとした対応で接していると、部屋も自然と明るい印象になるのです。部屋の照明と気持ちよい対応で内覧希望者をお迎えしましょう。

汚れが目立つところはハウスクリーニングも検討しよう

水回りや壁紙など汚れや劣化の目立つところがある場合は、必要に応じてハウスクリーニングをプロに頼むこともおすすめです。例えば水回りや油を使うコンロ周りなどキッチンの汚れはしつこいものが多く、素人が掃除しようと思うと設備に傷を付けたり、時間をかけた割にはあまりきれいにならなかったりするなどの失敗をしてしまう可能性があります。

ハウスクリーニングを行うには費用がかかりますが、内覧者は水回りや部屋の汚れもチェックの対象にしています。少しでもきれいにして印象をよくし、不動産売却という大きな取引を成功させるための経費だと思って気になる箇所がある場合は、思い切ってプロに掃除を依頼しましょう。

リフォームに関しては、壁紙が破れている場合や、ビルドインの設備に破損等がなければ特にする必要はありません。

不動産マンションを高く売りたい方には“一括査定サービス”がおすすめ

「どうしても不動産マンションを高く売りたい！」という方は、不動産一括査定サービスを利用することも選択肢の一つです。一括で不動産の査定の依頼ができ複数社の査定額が一気にわかる一括査定サイトを利用する方が近年増えています。不動産一括査定サービスを利用する方法やうまく利用するコツについて解説していきます。

不動産一括査定サービスを使って不動産会社に査定を依頼しよう

不動産一括査定サービスでは、まずは売りたい物件のさまざまな情報（エリア・広さ・築年数・間取り）などを入力します。入力された情報をもとに適した不動産会社が自動的に選出されて表示されるので、後は表示されている会社の中から査定をお願いしたい会社を選んで依頼するだけで大丈夫です。不動産の売買が初めての方でも、簡単に不動産会社を比較して検討することができます。

訪問査定をお願いする際は2～3社に絞って依頼しよう

不動産一括査定サービスの査定結果だけを見て訪問査定を依頼する不動産会社を1社に絞ることはおすすめできません。なぜなら一括査定サービスで入力した情報は、売却したい不動産マンションの最低限の情報でしかなく物件の本当の価値を測るには不十分すぎるからです。本当の売却価格は、その先の訪問査定を経て決定される傾向です。

一括査定サービスで査定をしてもらった不動産会社の中から適正価格と思われる査定を出した会社を2～3社選び訪問査定を依頼しましょう。複数の会社に査定を依頼すると各社で査定額に大きな差が出ることがあります。例えば売却したい物件をA・B・C・D社に一括で査定依頼をして最も高く査定したC社最も安く査定したA社で差額はなんと590万円もありました。

もしA社だけに査定を依頼していた場合、C社に依頼すれば高く売れた物件を安く売りに出してしまい悔やまれる結果となる可能性もあったでしょう。複数社で査定してもらい適正価格を知ることは、この例からも非常に重要だとわかります。後悔しないためにもまずは「一括査定サービス」で複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社を選ぶポイントは、次の「売却を依頼する不動産会社を賢く選ぶポイント3つ」で詳しく解説していきます。

2021年・不動産売却実績ランキング

不動産選びの参考までに、株式会社住宅新報社が調査した不動産売買仲介実績ランキング2021年版の結果を見てみましょう。そのランキング上位の不動産会社のデータを集めてみました。

【第1位】三井不動産リアルティ

手数料収入 767億円（－9.7％）
取扱件数 38,507件（－7.0％）
取扱高 1兆5,832億円（－12.4％）
店舗数 286店（4）
1件あたり平均物件価格 4,111万円（－53万円）
手数料率 4.8％
1件あたり平均手数料 199万円（＋1万円）
1店舗あたり平均手数料収入 2億6,818万円

あの有名な「三井のリハウス」で知られている不動産会社が三井不動産リアルティです。1986年から連続して取扱件数全国1位をキープしていて、全国ネットワークと長年培った売却ノウハウが強みの会社。本社は東京都千代田区です。
※連結対象子会社以外のリハウス各関連会社（賃貸仲介手数料・賃貸管理収益・関連収益等）を含みます。

【第2位】住友不動産販売

手数料収入 623億円（－7.0％）
取扱件数 35,122件（－6.9％）
取扱高 1兆2,410億円（－3.6％）
店舗数 269店（－7）
1件あたり平均物件価格 3,533万円（＋120万円）
手数料率 5.0％
1件あたり平均手数料 177万円（0万円）
1店舗あたり平均手数料収入 2億3,159万円

「住友の仲介STEP（ステップ）」というブランド名で有名な住友不動産販売は、関東圏よりも関西圏で強い集客力があり、1位の三井のリハウスをもしのぐ勢いを関西圏では見せています。大手の売却能力と地域密着型の売却ノウハウが強みです。本社は東京都新宿区。
※手数料収入に賃貸仲介手数料を含みます。

【第3位】東急リバブル

手数料収入 578億円（－7.0％）
取扱件数 2万5,635件（－3.0％）
取扱高 1兆2,264億円（－6.8％）
店舗数 193店（－3）
1件あたり平均物件価格 4,784万円（－193万円）
平均手数料率 4.7％
1件あたり平均手数料 225万円（－10万円）
1店舗あたり平均手数料収入 2億9,948万円

首都圏にある東急沿線の物件に強い会社です。「リバブル安心仲介保証」という専門家への無料相談や建物の無料点検などアフターケアにも力を入れています。本社は東京都渋谷区です。
※手数料収入に賃貸仲介手数料・賃貸関連収益等を含みます。

【第4位】野村の仲介＋

手数料収入 347億円（－1.3％）
取扱件数 9,322件（－2.1％）
取扱高 8,934億円（2.4％）
店舗数 94店（＋2）
1件あたり平均物件価格 9,583万円（＋416万円）
手数料率 3.8％
1件あたり平均手数料 372万円（＋4万円）
1店舗あたり平均手数料収入 3億6,914万円

「野村の仲介＋（PLUS）」というブランド名が有名な不動産会社です。近年はネット集客に力を入れており、「3Dウォークスルー動画」や「オーナーレポート」などのサービスを展開し販売実績を作っています。本社は東京都新宿区です。
※野村不動産と野村不動産アーバンネットにおける仲介の合計の数字です。

【第5位】三井住友トラスト不動産

手数料収入 174億円（－13.6％）
取扱件数 7,202件（－6.3％）
取扱高 4,124億円（－12.7％）
店舗数 72店（0）
1件あたり平均物件価格 5,726万円（－421万円）
手数料率 4.2％
1件あたり平均手数料 241万円（－21万円）
1店舗あたり平均手数料収入 2億4,166万円

三井住友トラスト不動産は、三井住友信託銀行グループにおける不動産会社の中の信託系不動産会社。資産運用や相続・信託財産の土地活用に関するノウハウのある会社です。本社は東京都千代田区。

【第6位】みずほ不動産販売

手数料収入 151億円（－5.3％）
取扱件数 3,601件（－10.9％）
取扱高 3,697億円（－9.3％）
店舗数 50店（－2）
1件あたり平均物件価格 1億266万円（＋180万円）
手数料率 4.0％
1件あたり平均手数料 395万円（＋24万円）
1店舗あたり平均手数料収入 3億200万円

みずほ不動産販売は、みずほフィナンシャル・グループの信託系不動産会社で、法人取引をメインに特に信託財産の売買に強く、One MIZUHO戦略で銀行系不動産会社特有のお金のことから物件の調査、瑕疵保険やリフォームまでをワンストップで相談できる強みがあります。本社は東京都中央区です。

【第7位】三菱UFJ不動産販売

手数料収入 147億円（－9.9％）
取扱件数 4,307件（－16.0％）
取扱高 3,533億円（－13.0％）
店舗数 42店（－2）
1件あたり平均物件価格 8,202万円（＋286万円）
手数料率 4.1％
1件あたり平均手数料 341万円（＋24万円）
1店舗あたり平均手数料収入 3億5,000万円

三菱UFJ不動産販売は、三菱UFJフィナンシャル・グループの信託系不動産会社で、投資用物件にも対応可能なのが特徴。資産形成や投資に関する相談にも柔軟に対応しれくれる頼れるパートナーのような会社です。本社は東京都千代田区です。

【第8位】オープンハウス

手数料収入 133億円（＋21.9％）
取扱件数 7,232件（＋27.0％）
取扱高 2,934億円（＋24.1％）
店舗数 52店（＋8）
1件あたり平均物件価格 4,056万円
手数料率 4.5％
1件あたり平均手数料 183万円（－8万円）
1店舗あたり平均手数料収入 2億5,576万円

オープンハウスは、「東京に、家を持とう。」というコピーが有名な不動産会社で、ちなみに東京以外のエリアでも「福岡に、家を持とう。」「名古屋に、家を持とう。」といった地域にマッチしたキャッチコピーで全国展開しています。不動産の買取では売却並みの価格で買取を行うこともある買取に強い会社です。本社は東京都千代田区です。

【第9位】積水ハウス不動産

手数料収入 111億円（－7.3％）
取扱件数 8,078件（－2.0％）
取扱高 2,345億円（－3.6％）
店舗数 115店（＋1）
1件あたり平均物件価格 2,902万円
手数料率 4.7％
1件あたり平均手数料 137万円（－8万円）
1店舗あたり平均手数料収入 9,652万円

積水ハウス不動産は、2020年2月1日付けで積和不動産各社を積水ハウス各社へ商号変更しました。全国に100拠点以上のネットワークを持つ積水ハウスグループは、積水ハウス不動産東北、積水ハウス不動産東京、積水ハウス不動産中部、積水ハウス不動産関西、積水ハウス不動産中国四国、積水ハウス不動産九州のブループ会社がネットワークでつながり、全国のどこで売りに出しても売却情報を共有できることが強みの会社です。本社は大阪府大阪市です。

【第10位】東宝ハウスグループ

手数料収入 104億円（＋22.3％）
取扱件数 6,102件（＋18.5％）
取扱高 2,142億円（＋20.5％）
店舗数 19店（＋1）
1件あたり平均物件価格 3,510万円
手数料率 4.8％
1件あたり平均手数料 170万円
1店舗あたり平均手数料収入 5億4,736万円

東宝ハウスグループは、長年培ってきた営業力の強さとMEOをはじめとするインターネット戦略とで急速に販売の実績を拡大している会社です。創業40年で関東に19社を展開しています。本社は東京都新宿区です。

【補足】11位以下の不動産売買仲介会社

会社名 手数料収入（前期比） 取扱件数 取扱高 店舗数
11 三菱地所リアルエステートサービス 73億円（－14.3％） 932件（－14.8％） 2,602億円（－42.1％） 8（0）
12 大和ハウスグループ 70億円（10.7％） 4,802件（－5.3％） 1,698億円（－8.6％） 118（55）
13 大京穴吹不動産 69億円（－12.6％） 5,509件（－12.6％） 1,584億円（－5.4％） 75（0）
14 住友林業ホームサービス 64億円（－6.1％） 4,192件（－1.7％） 1,524億円（－2.5％） 47（0）
15 大成有楽不動産販売グループ 59億円（－8.2％） 3,679件（－5.5％） 1,430億円（－12.9％） 40（0）
16 近鉄不動産 53億円（－4.0％） 4,171件（0.2％） 1,072億円（0.0％） 46（0）
17 スターツグループ 50億円（－1.1％） 2,077件（－8.2％） 1,186億円（2.6％） 102（－3）
18 東京建物不動産販売 36億円（－15.8％） 1,013件（－6.7％） 1,364億円（－5.6％） 11（0）
19 三菱地所ハウスネット 35億円（26.3％） 1,616件（13.2％） 840億円（10.1％） 35（13）
20 リストサザビーズインターナショナルリアルティ 33億円（22.7％） 1,333件（14.9％） 629億円（13.0％） 10（0）
21 長谷工リアルエステート 31億円（－23.3％） 2,006件（0.4％） 796億円（－26.5％） 39（1）
22 中央日本土地建物グループ 29億円（－21.6％） 302件（－20.5％） 907億円（－31.8％） 10（－1）
23 ポラスグループ 26億円（0.1％） 2,501件（－1.0％） 552億円（－1.1％） 56（6）
24 ナイス 20億円（7.4％） 1,263件（5.6％） 573億円（－4.0％） 16（1）
25 小田急不動産 18億円（－4.2％） 1,251件（－2.5％） 413億円（－10.5％） 18（－2）
26 伊藤忠ハウジング 18億円（－6.4％） 1,905件（－8.5％） 991億円（－5.7％） 2（0）
27 朝日住宅 11億円（－7.7％） 958件（－4.8％） 260億円（－10.1％） 9（0）
28 阪急阪神不動産 10億円（－12.7％） 666件（－15.4％） 251億円（－20.2％） 12（0）
29 京王不動産 9億円（－13.0％） 620件（－9.2％） 230億円（－6.7％） 11（0）
30 相鉄不動産販売 4億円（－19.1％） 277件（－16.1％） 79億円（－14.9％） 7（0）
31 京急不動産 3億円（－26.9％） 245件（－6.1％） 76億円（6.4％） 11（－1）
番外 センチュリー21・ジャパン 297億円（－4.2％） 26,515件（2.4％） 6,417億円（0.8％） 989（＋11）
番外 イエステーション 62億円（1.5％） 7,745件（－1.0％） 1,239億円（0.2％） 148（＋3）
（※データは株式会社住宅新報社が調査した2020年4月～2021年3月の間における各事業者の決算を基本にしています。決算期のズレが多少あります。）

不動産マンションの売却と不動産一括査定に関するQ＆A

ここでは、不動産マンションと不動産一括査定サイトに関するよくある質問に答えていきます。

不動産マンションを売却するときは不動産一括査定サイトを利用したほうがよい？

不動産の売却には、大きなお金が動きます。そのため査定の依頼は、なるべく複数の不動産会社にするほうがおすすめです。相場や適正価格を把握しやすくなるため、より信頼できる会社を選ぶことにもつながります。個人で複数の社に査定を依頼しようと思うと複数社へ電話をしたり会社を訪問したりしなければならずとても大変です。

しかし不動産一括査定サイトを利用すれば、これらの作業がインターネット上から情報を入力するだけで完了します。例えば以下の2つのケースであれば後者のほうが高く不動産マンションを売れる可能性が高まるでしょう。

• 自分の不動産マンションを近所の不動産会社1件だけに査定してもらって媒介契約を結ぶ
• 複数社から査定結果をもらいそれを比較してからよりよい条件の会社を選んで媒介契約を結ぶ

自分の知らなかった信頼できる不動産会社に出会える可能性があることも一括査定サイトのメリットの一つです。

家や不動産マンションの売りどきはいつ？

少しでも高く売りたいのなら、売りどきは相場が上昇傾向時です。レインズの不動産情報には、中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況などのデータもあります。そのためこまめに不動産の価格をチェックして上昇トレンドを見極めることが大切です。また築年数で見ると築浅と呼ばれる築10年までの物件は比較的高く売れる傾向にあります。

きれいなうちに手放して住み替えたい方は、築10年を経過する前に売却するのがよいでしょう。なぜなら不動産ポータルサイトでも購入希望者は、築浅の中古物件で検索をする傾向があるからです。法定耐用年数が近づくほど資産価値がなくなっていく傾向もあるため、少なくとも築年数20年を超えるまでに売却するのがベターではないでしょうか。

不動産一括査定サイトはどうして無料で査定依頼できるの？

不動産一括査定サイトを利用すると査定依頼をした不動産会社から一括査定サイトの運営会社へユーザーの情報提供料としてお金が支払われるからです。ユーザーから料金をもらわなくても不動産会社からのインセンティブが入るため運営が成り立ちます。

さらに無料にすることで「お金がかからないなら試しに利用してみようかな？」と考える利用者の増加が期待できるのです。より一層情報提供料が入りやすい状況になる仕組みになっています。

事情があり匿名で不動産一括査定サイトを利用したいができますか？

メールアドレスと物件情報だけで査定が匿名で利用できる匿名査定というサービスを実施している不動産一括査定サイトもあります。匿名で査定をしたい方の需要を受けてHowMaやLIFULL HOME`S・マンションnaviなどの一括査定サイトで匿名査定を実施しているので活用してみてはいかがでしょうか。

不動産一括査定を利用するとどういったメリットがありますか？

一番のメリットは、不動産一括査定サイトを利用すれば不動産会社へ個別に電話をかけたり訪問したりして査定依頼する必要がないことです。時間や手間がかからないだけでなく無料で簡単に売却物件の査定額を知ることができるため、自分の信頼できる会社をネット経由で広く探すことができます。

不動産一括査定を利用すると生じるデメリットはありますか？

主なデメリットは、査定依頼後に確認事項を電話で細かく質問されたり査定完了後に勧誘の電話をかけてきたりする会社もあることです。またサイトによってエリアが限定されていたり得意な物件とそうでない物件があったりする場合もあるため、依頼の際はしっかり確認しましょう。

不動産一括査定サイトの選び方を教えて！

選び方のポイントとしては、まずは「サイトの対象エリアや得意分野」「提携している不動産会社の名前や提携社数」「提携会社の質の高さ」「個人情報の管理に厳しいかどうか」「評判や口コミがちゃんと見つかる会社か」などをチェックします。

特に不動産一括査定サイトの個人情報に関する管理と得意としている物件の種類やエリアは、サイトの信頼感や査定の精度などに関わってくるので非常に大切なポイントです。口コミなども参考にチェックしておきましょう。

家や不動産マンション売却にかかる費用を安くするには？

不動産売却の際、リフォームやハウスクリーニングなどを行ったなど特殊な事情でかかる費用を除いて最もお金がかかるのは不動産会社への仲介手数料です。ここを安く抑えられれば売却のための出費を大幅に抑えることも可能です。近年は、仲介手数料半額や手数料無料をセールスポイントにしている不動産会社もあります。

このような不動産会社は売主だけでなく買主からも手数料を取っているため、それぞれから半額もらえば10割の手数料が手に入るというからくりがあるからなのです。費用を抑えてお得に物件を売却したいと考えている方はこのような不動産会社を探してみてはいかがでしょうか。

また仲介よりは不動産会社による買取のほうが手数料を抑えることができるので、早く物件を売って手数料も安くしたい方は買取で売却するのもおすすめです。

まとめ

不動産マンションを高く売りたいと思うなら以下のことを心得て売却に臨みましょう。

• 相場を知り、損をする不動産会社に依頼するのを避けるため、一括査定サイトで複数の会社に査定を依頼して訪問査定に進む会社を2～3社に絞る
• 査定の根拠がしっかりと分かりやすく説明されている会社は信頼できる不動産会社である可能性が高い
• 購入希望者の内覧時は物件を明るくきれいに見せるための工夫をする。物件は見た目が9割と心得よう
• 不動産を高く売るには、不動産の売買の繁忙期となる2～3月に向けて売り出しの準備を早めに始める
• 適正な価格で売り出し早めに買い手を見つける