マンションは、不動産のなかでも人気が高いため、購入を検討している人は多いことと思います。景気や経済の情勢による影響を強く受けて常に変動しているのがマンションの価格相場の特徴です。マンションを売りたい人、買いたい人の双方にとってマンションの相場が現在どのようになっているのか、今後どのように動くのかは、大きな関心事でしょう。
そこで本記事では、2022年の最新マンション相場事情やマンション価格相場の調べ方、価格相場がどのように形成されるのかといった仕組みなどについて解説します。マンションの相場が気になる人にとっては極めて重要な情報なので、ぜひ最後までお読みください。
目次
最新のマンション相場
2022年のマンション相場を読み解くうえで重要な資料は、以下の2つのです。
・不動産経済研究所：全国新築分譲マンション市況のレポート
・東京カンテイ：三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移
前者は2022年2月、後者は同年6月に発表されているレポートなので、これらの情報をもとに2022年のマンション相場を読み解いていきましょう。
2021年の全国新築マンションの供給数は、前年対比で29.5％増加し、7万7,552戸の供給がありました。また、需要も回復しておりアフターコロナをにらんだ反動増もあって全国的に販売は好調。マンションの平均価格は、5,115万円となり、前年対比2.9％増となりました。2022年は、この傾向を引き継いでおりマンション価格の高騰傾向が続いています。
続いて中古マンション相場の動向です。中古マンションの価格は、新築マンションの販売価格による影響を受けやすいため、新築マンションの高騰が続いていることを受けて中古マンション価格も高騰の傾向が見られます。
2022年5月の首都圏中古マンション価格は、4,699万円と前月比0.2％上昇し13ヵ月連続の上昇となりました。同様の傾向は近畿圏と中部圏でも続いており、三大都市圏では中古マンション相場も高騰し高止まりする傾向となっています。
2022年のマンション相場を展望
2021年は、アフターコロナの経済回復も相まってマンション価格の高騰傾向が続きましたが、2022年のマンション市場はどうなるのでしょうか。
大都市圏を中心にマンション相場が引き続き高騰する傾向は、前章で紹介したレポートからも見て取れます。2022年のマンション相場に影響を与える要素として以下の3つのファクターに注目しました。
・コロナ禍によるマンション相場への影響
・構造的なマンション価格の上昇
・人口減少によるマンション相場への影響
コロナ禍によるマンション相場への影響
2022年は、マンション市場に限らず「アフターコロナ」を強く感じる経済動向が続いています。2020年に初めて発令された緊急事態宣言の影響はとても大きく、同年3～5月までマンション販売は大きく落ち込みました。2022年のマンション価格はそこからの回復基調が継続しており、かつての不動産バブル時期の価格を超えるほどの高騰を見せています。
2020年にマンション相場がコロナ禍でいかに大きな影響を受けたかは、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表したレポートによる販売実績推移からも見ても歴然です。
上図の赤い囲みを入れた部分が2020年3～5月の成約件数です。特に2020年4月の落ち込みが著しいことがうかがえます。これは、いうまでもなく初めて発令された緊急事態宣言による影響です。その後の2020年6月は、V字回復ともいえる上昇を見せています。しかしこれは、2020年5月までの落ち込みがあまりにも大きかったために反動増となった結果です。
その後は、アフターコロナによる世界的な経済の再開により日本のマンション市場も活況を呈しています。先述した三大都市圏の中古マンション相場の推移からも上昇傾向がはっきりと表れているので、当面はこの傾向が続くと見るべきでしょう。
構造的な要因によるマンション相場の上昇
2022年のマンション高騰は、アフターコロナだけではなくもっと構造的な要因が関係しています。それは、資材不足による材料費や人件費の高騰です。マンションは、材料と建設作業員がなければ建てることができません。しかしそれらがいずれも高騰しているため、マンションの販売価格に転嫁されているというわけです。
資材不足には、依然としてコロナ禍が暗い影を落としています。日本や欧米諸国では、すでに「過去のもの」となりつつあるコロナ禍。しかし中国など国によっては、依然として猛威を振るっており国際的な物流に深刻な影響をもたらしています。中国の最大都市となる上海のロックダウンでは、世界的な物流の停滞が起きサプライチェーンに与えた影響は甚大です。
同時に進行しているのが建設業界の人手不足で、この問題にコロナ禍と直接の関係はありません。しかしかねてより指摘されてきた建設業界の人材難がマンション建設にも影響を及ぼしており、人件費の高騰がマンション相場を押し上げている構図です。これらの問題は、コロナ禍が過去のものとなってもすぐに解決されるものではありません。
そのため、構造的な要因によるマンション相場の高騰は、今後も続く可能性が高いでしょう。
人口減少によるマンション相場への影響
不動産業界では、以前から人口減少による影響がささやかれています。人口が減少しているのにマンションなど新築不動産の供給が増えている状況が続けば「やがて供給過多になって価格の暴落が起きるのではないか」というロジックです。
事実、日本全国にはすでに800万戸を超える空き家があることが明らかになっており空き家問題として国もこの状況を問題視しています。しかし空き家は、全国に等しくあるわけではありません。人口に偏在が見られるように空き家も偏在しているのです。
具体的に「人口が集中する大都市圏では空き家が少ない」「過疎化が進んでいる地方では空き家が増えている」という二極化が進んでおり、この傾向は今後も加速すると考えられています。国土交通省が発表したレポートにも都市部と過疎地の二極化がはっきりと表れています。
首都圏や大阪府、愛知県、福岡県などでは全国平均よりも低い空き家率になっている一方で、人口減少が進んでいる地域では高い空き家率となっています。マンションの多くは、大都市圏に集中しているため、こうした空き家問題とは別の軸で考えるべきでしょう。首都圏など大都市圏では、今後も人口の流入が続くと考えられます。
それに応える形でマンションが供給されるため、人口減少でマンション相場が崩れることは当面は考えにくいといえるでしょう。
マンションを売るなら今、というのは本当？
マンション相場の最新事情についてさまざまな角度から解説してきました。これらの状況を踏まえて、2022年はマンションの売り時なのかどうかを考察してみましょう。結論からいえば、マンション相場の高騰が続いていることを踏まえて売り時が継続しているため、購入した価格よりも高く売れる可能性が高いといえます。
後述する方法でマンション相場を調べてみて高く売れそうな見通しが立っているのであれば売り時と判断してよいでしょう。しかしマンションの高騰傾向は、簡単に終わりそうにありません。特に資材不足や人件費の高騰による構造的なマンション価格の高騰は、コロナ禍による原因ではないため、短期的に解決されるものではないでしょう。
そのためマンション相場がさらに上昇することを見越して売り時を探るのも有効な戦略といえます。なぜなら2022年は、世界的にインフレの傾向が鮮明になってきているからです。世界的なインフレの震源地となっている米国では、2022年3～5月にかけて消費者物価指数が8％以上で推移するなど過度のインフレ進行に対する警戒感が強まっています。
日本でもインフレが進行すると現物資産のマンションの相対的な価値が高くなるため、さらなる高騰を売り時と判断して様子見のスタンスをとることも「あり」でしょう。
マンション相場をネットで調べる方法8選
マンションの相場は、ネットで簡単に調べることができます。ネットを使ったマンション相場の調べ方の方法は、大別する以下の2つです。
・中古マンションが売りに出されている不動産ポータルサイトで売り物件情報を見る方法
・過去にあった実際のマンション取引から類似物件を探しマンションの相場を知る方法
それぞれの方法を4つずつ具体的なサイト名とともに紹介します。
マンション相場を調べるのに役立つ不動産ポータルサイト4選
不動産ポータルサイトとは、誰でも自由に利用できる不動産の賃貸や売買などの情報が掲載されているサイトのことです。それぞれの不動産会社には、多くの不動産会社が情報を掲載しているので、リアルタイムで賃貸や売り物件の情報を検索することができます。
LIFULL HOME’S中古マンション検索
「ライフルホームズ」は、テレビCMでもおなじみの大手ポータルサイトです。とても規模の大きなサイトで2022年6月25日時点の売り出し中古マンション掲載数は7万件を超えています。中古マンション検索では、駅や路線、地図からの検索はもちろん「車での移動時間」など地域によってはとても便利な方法で検索することができるのがユニークです。
また「ライフルホームズ」では、不動産の売却一括査定サービスも行っており、こちらのサービスも掲載不動産会社数が3,000を超える業界でもトップクラスのネットワークを誇ります。
at home中古マンション検索
引用：at home
「at home」は、不動産ポータルサイトとして大手の部類に入る有名なサイトです。中古マンションの情報検索ページでは、日本全国の都道府県を地図からクリック操作で絞り込んでいけるので、初めて利用する人でも直感的に操作ができすぐに使いこなせるでしょう。2022年6月25日現在の中古マンション掲載件数は、10万件超です。
膨大な数の売り物件情報から類似物件を探して知りたいエリア、マンションの相場を調べることができます。
nomu.com中古マンション検索
引用：nomu.com
「nomu.com」は、大手不動産会社の野村不動産のグループ企業「野村不動産ソリューションズ」が運営している不動産ポータルサイトです。
対応エリアは日本全国ではなく首都圏、関西、名古屋となっていますが、いずれもマンション密集地なので該当地域でマンション相場を調べたい人にとっては問題ないでしょう。同サイトでは、売り出されている中古マンションの情報を検索が可能です。
また野村不動産グループの大手らしいスケールメリットを活かして価格調査などのデータを定期的に配信しているため、参考情報として高い価値があります。
HOME4U中古マンション検索
引用：HOME4U
「HOME4U」は、NTTデータのグループ企業が運営する大手系のポータルサイトです。物件情報からだけではなく相場価格から調べられる機能があるので、マンションを買いたい人にとっては予算から探しやすいメリットがあります。全国対応のサイトなので地方都市のマンション相場を知りたい人にも使いやすいでしょう。
プロも使っている過去の取引データベースサイト4選
次に紹介するのは、過去にあった実際の中古マンション取引から相場観を知ることができるデータベースサイト4選です。こちらは、プロの不動産業者も利用しているので、より現実に即した価格相場を知ることができます。
ウチノカチ 中古マンション
引用：ウチノカチ
「ウチノカチ」は、国土交通省が提供している不動産取引の情報検索サービスをもとに、中古マンションの取引情報を検索できるサイトです。国土交通省のデータをもとにした中古マンションの価格相場を見ることができる点が秀逸です。
しかもこうした価格相場の分析では、前年データとの比較や都道府県内のさらに詳細な自治体別平均価格も見やすい画面で見ることができます。
マンションマーケット
引用：マンションマーケット
「マンションマーケット」は、サイト名の通りマンションに特化した不動産相場情報サイトです。対象エリアが東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の首都圏のみですが、膨大なマンションの取引情報から正確性の高いマンションの売買情報を見ることができます。
具体的なマンション名で検索できるほか現在売りに出ている物件情報以外に過去の取引から推定できる売買価格も閲覧できるので、マンション売買の双方に有用です。
レインズマーケットインフォメーション
レインズ（REINS）とは、不動産業者同士が情報を共有するためのデータベースです。東日本不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構といった各地の団体が管理している情報を横断的見ることができるのが「レインズマーケットインフォメーション」で、プロの不動産業者も使っているデータベースなので情報の品質が高いのが特徴です。
リアルタイムの物件情報を検索できるだけでなく、過去の取引実績から成約価格も見ることができます。情報の質が高いので、マンション相場を知りたい人に最適です。
東京カンテイの会員制サービス
引用：東京カンテイ
東京カンテイは、プロの不動産業者向けに不動産データベースを提供している専門会社です。プロが求めている情報を提供しているため、マンションの情報についても価格だけでなく図面など詳細な情報を見ることができます。東京カンテイは、定期的に不動産市場のレポートを配信しており、このレポートの質の高さも定評です。
冒頭で紹介した最新のマンション相場情報についても東京カンテイのレポートを情報ソースとしています。
中古マンションの価格はこうして決まる
本記事では、中古マンションの価格相場を調べる方法を解説しています。しかしそもそも中古マンションの価格は、どのように決まっているのでしょうか。新築マンションには販売価格があるので、これがいわば「定価」です。しかし中古マンションの価格には、定価がないので市場が決めることになります。
不動産市場では、需給のバランスで価格が変動していくのが特徴です。そのためマンションの基本的なスペックの立地条件や築年数、間取り（広さ）を買い手がどのように判断するかで相場が決まります。
最もわかりやすいマンション相場の調べ方
多くのマンションには、類似物件があり近隣の同じような築年数、広さのマンションがあればおおむね同じような価格で取引されます。そのためマンションの相場を知るには、類似物件の取引実績を見るのが最もわかりやすい方法といえるでしょう。
また相場を調べるには、販売価格と実際に成約した価格の両方を見るとリアルな取引の姿が見えてきます。なぜならマンションの取引現場では、販売価格通りに取引されることのほうが少なく値引き交渉されることが多いからです。
そのため、販売価格と成約価格の両方を見れば「どの程度の値引きをして売買されたのか」がわかるので、さらに正確な相場観をつかむことができます。
難しいマンションの「買い時」
マンションは、高い買い物なので「どうせ買うならもう少し価格が安くなってから」と思う人は多いことでしょう。
事実マンションは、築年数が経過するごとに価格が下がっていくので、狙っているマンションが決まっているのであれば「下落待ち」は有効な考え方かもしれません。しかし冒頭で解説したように2022年時点でマンション価格は上昇を続けています。
この状況が続くと仮定すると、値下がりを待っているといつまで経ってもマンションを買うチャンスはきません。待てば待つほど高いマンションを買わざるを得なくなります。高い買い物だけに買い時を見極めるのは簡単ではありませんが、今後もマンション相場が上昇すると見通すのであれば今が買い時かもしれません。
買いのチャンスを逃さないために
マンションの買いのチャンスを逃さないためには、どうすればよいのでしょうか。重要なのは、未来の相場ではなく今の相場です。未来の相場は、あくまでも予測となるため、その予測をもとにマンションを購入する計画を立てても予測通りになるとは限りません。
例えば、現在の資金状況やマンションを購入した生活の満足度などを考慮しコスパがよいと判断できた場合は、買い時と判断してよいといえます。今の相場は、予測ではなく目の前にある現実なので目の前にある現実で判断するべきです。
マンションの価格が適正か見極める3つのヒント
中古マンションの購入を考えるときに気になるのが「適正価格か否か」です。適正価格に上乗せされた価格で買ってしまうと損をした気分になりますし、高い買い物だけに損をする金額も大きくなります。そこでここでは、マンションの価格が適正かどうかを見極める3つのヒントを紹介します。
実は「立地」がほぼすべて
不動産は、動かない資産なので立地が不動産の価値を決めるといっても過言ではありません。特に中古マンションの場合は、買い手が最も重視するのは立地条件です。すでに建物が建っている場所にマンションを建てることはできないので、古いマンションのなかには立地に恵まれた物件も少なくありません。
築年数が30年、40年と古くなっているのに人気の高い物件があるのは、立地条件が大いに関係しています。マンション価格が高騰していることを受けてなかなか予算に合うマンションが見つからないと感じているのであれば、立地面で妥協してみると選択肢は一気に広がるでしょう。やはり「不動産の価格は立地で決まる」というのは、マンションにも大いに当てはまります。
エリアの相場には逆らえない
「不動産の価格は立地で決まる」という鉄則の通り、マンションの価格はそれぞれのエリアの相場によって決まります。この鉄則に逆らうことはできないので、それぞれのエリアの価格相場がどうなのかを調べるとマンションの価格が適正かどうかを見極めることが可能です。
例えば国土交通省の「不動産取引価格情報検索」では、実際にあった不動産取引の結果を検索することができます。この情報をもとに比較してみると東京都の港区で2021年10～12月までの間にあった中古マンション取引価格の平均は、約9,944万円となっており1億円に迫る相場です。
一方杉並区は約3,507万円、板橋区は約2,955万円となっています。港区の相場が高いことは想像しやすいでしょう。しかし同じ東京23区でも相場が大きく異なるのは、エリアによる相場が厳然として存在しているからです。
販売価格と成約価格の違いを見極めよう
マンションの価格相場を知るには、販売価格と成約価格を調べるのが有効と述べました。販売価格からは、売り手の「この価格で売りたい」という意向、成約価格からは売り手と買い手が妥協したラインがわかります。
成約価格が妥協点だったということは、買い手は成約価格よりも安く買いたいと思っていたことが推測できるでしょう。こうした価格決定プロセスを理解しておくと自分がマンションを購入するときに買値をいくらにするのかを決めやすくなります。
もちろんこの価格決定プロセスには、対象となるマンションの人気度が深く関係することも忘れてはいけません。人気の高いマンションであれば売り手が強気の価格を提示するでしょうし、買い手もそれに近い価格で妥協する可能性が高くなります。
つまり販売価格と成約価格が近い物件は、人気が高いと推測することができるわけです。
結局、マンションの買い時はいつなのか
ここまでマンションの買い時をさまざまな角度から解説してきました。結論として2022年は、マンションの買い時なのか否かを考察してみましょう。2022年は、マンションの買い時といえますが、その根拠は2つあります。
2022年の秋に注目
毎年9月に発表される基準地価は、マンション価格に影響を与えます。発表されるのは9月ですが、基準地価はその年の7月1日時点のデータなので、その年の前半の不動産市場動向を知ることが可能です。
2022年の基準地価も9月の中旬～下旬ごろに発表されるので、ここで地価の下落があればマンション価格も下落するので買い時と見ることができます。もちろんいきなり基準地価が下がったからといってマンション建設のための用地買収コストが下がっているわけではありません。
しかし市場マインドとして「安くなるはず」と考える人が多くなれば、販売者側も安めの価格で集客しようとするはずです。現在マンションの買い時をうかがっているのであれば2022年の9月以降に注目してみるとよいでしょう。
超低金利が続く公算が高く、買い時は継続
多くの人がマンションを購入するための資金を住宅ローンで調達することになると思います。そのため、住宅ローンの金利動向もマンションの買い時に影響を及ぼすでしょう。
ご存じのように、日本は超低金利が継続していて住宅ローン金利も低い状態が維持されています。住宅ローンの金利が低いうちは買い時といえるので、金利が低いうちにローンを組んでマンションを購入するという判断は有効です。
2022年6月時点で金利は「もうこれ以上は下がらない」というところまで下がっているので、さらに金利が下がることはあまり期待できません。このことを踏まえると金利が安い今は、マンションの買い時といえるわけです。
正しいマンション選びは正確な相場の把握から
家は、人生で最大の買い物ともいわれています。マンションは、中古といっても高い買い物となるため、適正価格で失敗のない買い物をしたいと思うのは当然です。そして、失敗しないためには正確な相場の把握が欠かせません。
本記事では、マンション購入で失敗しないための方法を具体的に役立つサイトの紹介とともに解説してきました。まずはマンションの価格相場をしっかりと把握して「どれくらいのマンションを買えるか」「自分が欲しいマンションにいくら必要なのか」についてイメージすることから始めてみてください。
マンションの相場に関するよくある質問
最新のマンション市場動向は？
首都圏など大都市圏のマンション価格は、2020年ごろから上昇傾向です。コロナ禍からの経済回復だけでなく材料費や人件費の高騰によって構造的に新築マンションの価格が上昇している側面もあるため、中古マンション相場もそれにつられる形で価格が上昇しています。そのため、買い時を見極めるのは難しいのも事実です。
しかし、あれこれ考えているうちにさらに高騰する可能性もあるので、マンションを購入する時期を決めているのであれば早め早めに動くことをおすすめします。
マンション相場の調べ方は？
本記事では、大手不動産ポータルサイトによる売り物件情報や相場情報を参照する方法とレインズなどプロの不動産業者が利用している取引実績データベースから調べる方法を解説しています。
取引実績から検索する方法を利用する場合は、販売価格だけでなく成約価格も参照することで、リアルな価格決定プロセスを推測することが可能です。これらの情報は、どれもネット上で無料閲覧できるので、どんどん活用しましょう。
マンション価格が適正か見極める方法は？
「不動産に掘り出し物なし」という言葉があるように、マンションにも相場を逸脱した掘り出し物はありません。マンションが建っているエリアの相場によって大まかな価格が決まり、さらに築年数や広さなどで個別の物件価格が決まります。
この仕組みを踏まえてマンションが建っているエリアの類似物件について価格相場を調べることが大切です。相場に沿った価格かどうかを調べることで適正価格かどうかを判断できます。
