少しでも高く売りたい人のためのマンション売却のコツ！相場は？費用は？疑問点をまとめて解説します！

マンションを買ったものの、「ライフスタイルや家族構成の変化などにより売却することになった」という方は少なくありません。そのような方のなかには、「初めての売却で何から始めてよいのか、自分の物件がどのくらいの額で売れるのか相場がわからない」という方もいるでしょう。

マンション価格は、エリアや築年数など諸条件によって大きく異なるため、まず自分の物件の価格相場を把握することが大切です。本記事では、マンションを売却するときに相場を知る方法や売却の手順、高く売る方法などを解説します。

自分の不動産マンション相場はどのくらい？まずは相場を知るところからスタート！

マンションの売却を決めた後にすることは、どのくらいの金額で売却できるのか、立地や専有面積・築年数などのデータから相場を把握することです。相場を知ることで金額をイメージしやすくなり、よりお得に売却の交渉することにもつながります。ここでは、自分のマンションの相場を知る方法について見ていきましょう。

大都市のマンション相場はどのくらい？東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、愛知の平均相場をチェック！

まずは、自分が所有する物件の建つ地域の相場を調べてみましょう。簡単に相場を調べるには、「SUUMO」で自分の物件がある地域のマンション販売価格を検索してみることも方法の一つです。

 

例えば物件のある地域が大阪府の場合、SUUMOのトップページから「関西」をクリックします。遷移したページの「借りる？買う？どんな物件もまとめて検索」欄で大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山の物件価格をエリア別に調べることが可能です。同様に「関東」「東海」をクリックすると以下のエリア別の物件一覧を閲覧することができます。

関東：東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬
東海：愛知・岐阜・静岡・三重

沿線・築年数・専有面積・間取りなど売却したい物件と似ている条件の物件を5件程度探して平均すればおおよその相場を算出することができるでしょう。この検索は、都道府県レベルから市区町村レベルまで価格相場を知ることができるのでおすすめです。また新築物件の掲載もあるため、最新の物件価格も知ることができます。

売却に関する各サイトの検索手順については、後述で画像を交えながら詳しく紹介しますので、参考にしてください。

高く売却するには周辺の物件の相場を知ることが大切

自分の不動産マンションを売却したいときにまず調べておきたいのが、自分の物件の周辺や近所にある物件の価格の相場です。近くにある条件が近い物件の相場を知っておくことで、売却交渉の際に自分の売却したいマンションの査定価格が相場と比べて高いのか低いのかを測る基準となります。

大体の相場がイメージできると売却する際の交渉材料にしたり価格設定などの計画を立てやすくなったりできるでしょう。周辺物件の相場は、なるべく自分の売却したいマンションの周辺地域を中心に調査します。また築年数・立地・間取り・専有面積・最寄り駅までの距離が似ている物件の価格を調べて比較するのがベターです。

最初にこれらを下調べしておくことが、自分に有利になるように売却できる第一歩となります。しっかりと納得できるまで調べましょう。

相場を調べるには不動産一括査定がおすすめ

売却相場を調べたいときにおすすめなのが、不動産一括査定サービスです。不動産一括査定サービスとは、自分が売却したいマンションの情報をフォームに入力して送信するだけで一度に複数社で売却額の査定見積もりを出してもらえる無料サービスのこと。誰でも気軽に利用できる点は大きなメリットです。

複数社から出た売却額の見積もりやサービスを手間なく比較できるので、初めて売却する方には、特におすすめのサービスといえます。

不動産買取相場は仲介売却相場の何割くらい？

不動産取引の方法は「仲介」と「買取」の2つがあります。

仲介：不動産会社が買主を探し売主に紹介して取引を成立させる取引方法
買取：不動産会社が買主となって売主から物件を買い取る取引方法

一般的に不動産会社の買取相場は、仲介による売却相場より安いといわれています。買取の場合は、売却相場の70％程度です。そのため例えば仲介で売却すれば3,000万円で売れる物件だったとしても買取で売却する場合は2,100万円程度となる可能性があります。売買価格によっては、非常に大きな差額となるため注意が必要です。

では、なぜわざわざ価格が安くなるにもかかわらず買取を利用する人がいるのでしょうか。その理由は、早く現金化できるからです。仲介の場合は、売り出してもいつ買い手が見つかるかわかりません。なんらかの事情で現金化したい場合は、買取を上手に活用することで現金を調達できる可能性が高くなります。

ほかには「内覧準備の必要がない」「万一雨漏りなどがあっても契約不適合（瑕疵担保）責任を問われない」などもメリットです。

不動産買取相場はなぜ仲介による売却相場より安くなってしまうのか？

不動産会社の買取相場は、なぜ仲介による売却相場より大幅に安くなるのでしょうか。主に以下の3つ理由が考えられます。理由を知れば安くなることに納得できる部分もあるかもしれません。

仲介手数料分が差し引かれる

不動産会社は、通常仲介で手数料収入を得ることができます。しかし買取では、仲介とならないため手数料収入を得ることができません。その分を買取価格から差し引いて利益を得ているのです。

リフォーム料金分が差し引かれる

買取した不動産会社は、物件をリフォームまたはリノベーションして売却することも少なくありません。部屋をきれいにすることで買い手が見つかりやすくなる可能性を高めることができますが、リフォームやリノベーションには大きな費用がかかります。物件を売却しやすくする費用のため、買取価格からその分を差し引かれるのです。

広告費や諸費用分が差し引かれる

買取した物件を売り出すための広告費や不動産取得税、登録免許税などの諸費用も不動産会社が負担するため、その分の費用も買取価格から差し引かれます。また物件を売却できない場合、買取する不動産会社には在庫として抱えるリスクもあります。そのような理由で買取相場はどうしても安くなってしまうのです。

しかし仲介の場合は、自分でリフォームを行わなければならず仲介手数料もかかります。そのため諸費用負担の必要がないことを考慮すれば、確実かつ迅速に現金化できる買取を選ぶのも検討の価値はあるでしょう。

不動産マンションの相場を具体的に調べてみよう

マンションを売却するときに相場を知ることは重要ですが、では実際に相場を知る方法にはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは売却額の相場を調べる方法についていくつか解説していきます。

最近の市場動向や相場が知れるレインズとは？

最新の動向が知りたいという方におすすめなのが、レインズという最近1年分の不動産売却の相場や市場動向などを知ることができるネットワークシステムです。これは不動産流通機構が運営するネットワークシステムで、全国にある東日本、中部、近畿、西日本の4つレインズで不動産のマーケットデータや価格の動向などを調べることができます。

本来ならレインズのシステムは、不動産業界向けのシステムで不動産会社しか閲覧できないものです。しかし、一般の方向けにも「レインズマーケットインフォメーション」を公開しているので、情報を得たい方はこちらにアクセスするとよいでしょう。

地域ごとの不動産市場に出回っている成約時期、沿線、最寄り駅、築年数、平米数、間取り、成約価格等の動向などを最新から1年間までさかのぼって見ることができます。売却価格の動向をチェックしておくと「価格上昇時が売るタイミング」とわかり、より一層高く売れるチャンスにつなげることができるでしょう。

タイミングよく少しでも高く売却したい方は、レインズマーケットインフォメーションで価格の動向を調べておくことが大切です。

「レインズ」で売却相場を調べる手順

ここからは、具体的に各サイトで売却相場を調べる手順を確認していきましょう。比較しやすくするため、すべて「東京都港区白金」の相場を調べるものとして条件を設定しています。画面は、パソコンからアクセスした場合を紹介していますが、スマホでアクセスした場合は多少画面構成が異なる場合があるため、注意してください。

レインズでマンションの売却相場を調べる手順は、以下の4ステップです。

 

1. 「レインズマーケットインフォメーション」のトップページにアクセスします。

 

2. マンションの入力欄に調べたい都道府県名と地域を表示されるリストから選択。その下に地域の詳細が表示されるので自分の物件の所在地が入っていることを確認して「検索する」をクリックします。

 

3. 追加検索条件欄に詳細な物件の条件を入力して「検索する」をクリックします。

 

4. 検索欄を下にスクロールしていくと検索結果が閲覧できます。具体的な物件名や売却価格は表示されませんので自分の物件の間取りや築年数、駅からの距離などと近い条件の物件を探しましょう。該当する物件の専有面積に1平方メートルあたりの単価を掛ければおおよその売却価格相場を知ることができます。

取引価格が検索できる不動産取引価格情報検索とは？

国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」も活用できます。検索でヒットする物件の特定はしにくい点はデメリットですが、マンション売却時に参考になる情報がたくさん得られるのでおすすめです。不動産取引価格情報検索では、3ヵ月ごとにデータをまとめられて公表されている不動産情報を検索することができます。

「① 取引時期」「②種類を選ぶ」「③地域」を入力すると過去5年間の四半期ごとの該当物件が閲覧可能です。さらに地域は、沿線・最寄り駅や所在地などで検索ができ自分が売却したいマンションの周辺地域の物件にしぼってより詳しい検索をすることもできます。ここで得られるデータは、所在地、最寄り駅、取引価格、間取り、専有面積、築年数といった情報です。

マンションを検索する際は、「②種類を選ぶ」で「中古マンション」を選択すればヒットします。

「不動産取引価格情報検索」で売却相場を調べる手順

「不動産取引価格情報検索」でマンションの売却相場を調べる手順は、以下の4ステップです。

 

1. 「土地総合情報システム」のトップページにアクセスして「不動産取引価格情報検索」をクリックします。

 

2. 「不動産取引価格情報検索」の画面に遷移するので東京都の物件を調べたい場合は、日本地図の東京の部分をクリックします。

 

3. 画面左側にある詳細条件の入力欄に該当する条件を入力します。取引時期は、最新の時期を選ぶとよいでしょう。種類は「中古マンション」を選択。さらに地域を選択して「この条件で検索」をクリックします。

 

4. 検索結果が表示されます。同サイトでは、取引総額が表示されるので自分の物件の間取りや築年数、駅からの距離などと近い条件の物件を探せば売却相場を知ることができるでしょう。

売却する時期を見極めるなら東京カンテイの価格天気図

ファミリータイプのマンションの売却を考えている方は、東京カンテイの価格天気図も大変参考になります。これは、天気図という名前の通り47都道府県におけるファミリータイプ中古マンションの売却流通の相場変動を月ごとに集計し天気図に例えて表示するものです。価格変動に伴い全国の地図上に以下のような価格変動以下のようなマークが表示される仕組みとなっています。

• 晴れ→上昇傾向
• 薄日→やや上昇傾向
• 曇り→足踏み傾向
• 小雨→やや下落傾向
• 雨→下落傾向

「価格天気図」で売却相場を調べる手順

価格天気図でマンション相場の先行きや、全国の売却相場を調べる手順は以下の通りです（出典：東京カンテイ「価格天気図」）。

 

1. 東京カンテイのトップページにアクセスして、価格天気図の記事部分をクリックします。

 

2. 市況レポートのページに遷移するので「詳細PDFはこちら」の下にあるファイルをクリックします。

 

3. 全国47都道府県の市況の見通しを示すページに遷移するので天気マークにより1ヵ月後の市況予測を見ることが可能です。例えば2022年の場合、東京都を見てみると1月、2月ともに晴れマークがついており上昇傾向にあることが一目でわかります。マンションを売却する時期や自分の地域の相場変動をわかりやすく知ることができるので不動産売却初心者におすすめです。

 

4. PDFを下にスクロールすると次のページにある「都道府県別中古マンション70㎡換算価格の推移」を見ることができます。データの右には、市況解説も掲載されているので、さらに詳しく価格の推移を知ることができるでしょう。同サイトは、個別の物件ではなくエリア別の価格について知りたいときに役立ちます。

路線価図・評価倍率表でその土地の評価額を知ろう

その土地の評価額の相場を知るには、国税庁が発表している路線価図・評価倍率表で自分の不動産マンションの建っている土地を調べる方法もあります。路線価図とは、その土地ごとの路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額が地図に掲載されているものです。物件の所在地で検索すれば路線価が定められている地域の土地等の評価額がわかります。

路線価が定められていない土地に関しては、評価倍率表で調べることが可能です。評価倍率表とは、路線価図で定められていない土地の評価をするときに利用する表のことをいいます。マンションの場合だと「宅地」に相当するので宅地の価額を評価する場合における固定資産税評価額に乗ずる倍率を記載しています。

例えば自分の売りたいマンションの土地の固定資産評価額が100万円、評価倍率表の宅地の倍率が1.1倍の場合、100万円×1.1＝110万円が評価額です。マンションをはじめ、築年数が古く建物自体にほぼ価値のない不動産の売却額や評価額の多くがその土地の評価額で決まります。そのため自分が売りたいマンションの建つ土地の評価額を知っておくことは、非常に重要です。

「路線価図・評価倍率表」で土地の評価額を調べる手順

「路線価図・評価倍率表」で路線価や評価倍率を調べる手順は、以下の7ステップです。

 

1. 「路線価図・評価倍率表」のトップページにアクセスします。例えば東京の路線価・評価倍率を調べたい場合は、日本地図の東京の部分もしくは「東京都」をクリックしましょう。

 

2. 目次のページに遷移するので「路線価図」をクリックします。

 

3. 例えば港区の路線価・評価倍率を調べたい場合は「港区」をクリックします。

 

4. 白金1丁目の路線価・評価倍率を調べたい場合は「白金1（19022）」をクリックします。

 

5. 地図が表示されるので物件が所在する地域の記号を確認します。例えば「700C」と表示されていた場合、700は千円単位を意味するため、路線価が1平方メートルあたりの単価は70万円です。Cは、借地権割合で70％となります。借地権割合の記号は、A～Gがあり各記号の割合は以下の通りです。

 

6. 「この市区町村の評価倍率表を見る」をクリックして評価倍率を確認します。

 

7. 適用地域が全域とある場合は、その町（丁目）や大字の全域が路線価地域または倍率地域であることを示しています。例えば倍率が1.1と表示されている場合、固定資産税評価額1,000万円の土地なら評価額は1,000万円×1.1＝1,100万円です。

不動産ポータルサイトで現在売り出し中のマンションの価格をチェック

自分の売却したいマンションの相場や価格動向などを調べたら、次は実際に現在売りに出されている自分の物件と類似の物件の価格を知っておきましょう。現在売り出し中のマンションの情報を知るには、不動産ポータルサイトで検索するのが一番早くて便利です。不動産ポータルサイトとは、民間の会社が運営している不動産に関する情報を集めたサイトのこと。

閲覧するのは、主に不動産の購入を希望する層です。しかし物件の住所や最寄り駅・間取り・専有面積・築年数・駐車場の有無など細かい条件を指定して検索できるため、売却希望に近いマンションの現在の売出価格がまとめて知ることができるメリットがあります。ただしここで表示される価格は、実際の売却時の価格ではないため、実際の売値はもう少し安くなると見積ったほうがよいでしょう。

不動産ポータルサイトで売却相場を調べる手順

不動産ポータルサイトでマンション売却相場を調べる手順は、以下の3ステップです。

 

1. 「LIFULL HOME’S価格相場」のトップページにアクセスして東京の相場を調べたい場合は「東京」をクリック。リストが出るので市区町村または路線・駅を選択しますが、本例では「市区町村から選ぶ」を選択します。

 

2. 地区選択画面に遷移するので港区の「物件一覧を見る」をクリックします。

 

3. 「物件の条件」入力欄で自分の物件に該当する間取りを選択（この例ではワンルーム）すると右側にワンルームの物件が一覧で表示されます。自分の物件に近い条件の物件を探すことで売却相場を知ることが可能です。

本格的に売却を考えたら不動産一括査定サイトで見積もりを！

価格動向や評価額を見極めて「いざ本格的に不動産マンションを売ろう」と決断をしたときにおすすめしたいのが不動産一括査定サイトです。不動産一括査定サイトとは、申込フォームに物件の情報を入力して送信するだけで、そのサイトと提携している複数の不動産会社に一括で物件の査定を依頼できるサイトのこと。

マンションに限らず不動産を売却する際は「うちに近くて土地勘があり有名企業だから」といった漠然とした理由で1社しか査定してもらわないことは得策ではありません。なぜなら1社だけしか査定しないとほかに比較対象がないため、その1社が本当に自分の不動産マンションの相場や価値を適正に査定しているのかがわからず損をする可能性があるからです。

不動産会社の中には、売買契約成立後の仲介手数料を高額にするために最初は高い査定額を提示する会社もあります。そのため複数社に査定を依頼するのは、不動産売却時の基本中の基本といえるでしょう。しかし個人で複数社の不動産会社に査定を依頼するのは、1社1社に対して交渉したり電話をかけたりすることが必要なため、非常に手間暇がかかります。

しかし不動産一括査定サイトを活用すれば情報を入力するだけで、簡単に複数社からの査定を無料で行ってもらうことができます。ただし正確に査定をしてもらうためには、細かい情報でも間違いない入力が大切です。入力項目に間違いがあると実際の物件査定時に条件が大きく異なってしまい売却額が下がってしまう可能性があります。

また不動産一括査定サイト経由で査定を依頼すると詳しい情報を把握するために不動産会社が依頼主へ電話をすることもあるため、不動産会社からの電話に対応できる時間なども追記しておきましょう。サイトによっては、地方の過疎部の土地査定を取り扱っていない可能性があります。

そのため一度条件を入力して不動産会社が1件もヒットしない場合は、近くの不動産会社に査定を依頼するほうが早い可能性がある点も押さえておきましょう。

不動産一括査定サイトで売却相場を調べる手順

不動産一括査定サイトでマンション売却相場を調べる手順は、以下の4ステップです。

 

1. 「SUUMO売却査定」のトップページにアクセスして入力欄のマンションを選択したうえで物件のある地区名をリストから選択。選択したら「無料査定依頼スタート！」をクリックします。

 

2. 査定情報入力ページに遷移するので物件の詳細を入力して「お客様情報の入力へ進む」をクリックします。

 

3. お客様情報入力欄に遷移するので個人情報を入力して「査定依頼をする会社を探す」をクリック。

 

4. 物件所在地に近い不動産会社が一覧で表示されるので査定してほしい会社名にチェックを入れます。価格を比較できるように少なくとも2社以上の複数社に査定依頼することが大切です。査定する会社が多ければより正確な自分の物件の価値を知ることができます。不動産会社を選択したら「上記に同意の上、確認画面へ進む」をクリック。

確認画面の入力内容を確認して間違いがなければ「査定依頼」をクリックして査定結果を待ちます。

不動産売却価格の相場を調べるときの注意点

不動産売却価格の相場を調べるときには、注意すべき点もあります。一定の相場はあるものの物件状況によっては「相場で売れない」「算定の基準が異なる」などのケースも少なくありません。相場は、すべての物件が必ずしも同じ基準ではない点に注意しましょう。

売出価格と成約価格の差を理解する

売却価格には「売出価格」「成約価格」の2つがあります。

売出価格

売却に際し売主が出す希望価格のことです。不動産ポータルサイトに掲載されている不動産広告の物件価格が売出価格にあたります。売出価格は、あくまでも売主の希望価格となるため、その価格で必ず売れるとは限りません。買主と交渉した結果値下げを要請され一定の値下げをして売買が成立するケースもあります。

成約価格

実際に売買が成立した価格のことです。一般的に成約価格は、不動産会社しか閲覧できません。なぜなら成約価格のデータは、不動産会社のみが閲覧できるレインズに登録されているからです。個人の場合は、上述した「レインズマーケットインフォメーション」「土地総合情報システム」で概要だけなら確認できます。

売出価格と成約価格の差は、特に築年数が古い物件で大きくなる傾向です。例えば築26年以上のマンションは、1平方メートルあたりの単価で10万円前後の差が出る場合もあります。専有面積70平方メートルのマンションなら700万円前後の差となります。

相場価格で売れないケースもある

不動産物件は、売り出した物件数の半分以上売れないといわれています。その原因の1つが「試しに高値で売り出す」という売主の手法です。値下げを要請されたら下げればよいため、「最初は高めの価格で出してみよう」という売主も少なくありません。売主と買主では、以下のように双方の価格に対する意識のずれも取引に影響しているといえます。

売主：少しでも高く売りたい
買主：少しでも安く買いたい

そのため相場価格で売り出しても売れないケースがある点は押さえておきましょう。

リノベーション物件は除いて調べる

数ある物件の中には、不動産会社がリノベーションして売り出している物件もあります。リノベーションされた物件は、費用分を上乗せして相場価格よりも高く売り出すのが一般的です。そのため相場を調べる際は、物件情報に「リノベーション済み」と記載されている物件を除いて比較する必要があります。

物件の広さが違う場合は1平方メートルあたりの単価や坪単価で比較

物件の広さが異なる場合は、1平方メートルあたりの単価や坪単価で比較します。3.3平方メートルが1坪に相当しますが、マンションや一戸建てなど住宅では1平方メートルで表示するのが一般的です。そのため1平方メートルあたりの単価で比較するとよいでしょう。坪単価は、オフィス賃料の市況を伝えるために利用されることがあります。

では、広さが異なる2つの物件を1平方メートルあたりの単価で相場を割り出す方法を見てみましょう。

【計算例】
売却希望物件Aの専有面積は80平方メートル。似たような条件の物件B（100平方メートル）が5,000万円で売り出されている場合

• 物件Bの平米単価：5,000万円÷100平方メートル＝50万円
• 物件Aの相場：50万円×80平方メートル＝4,000万円

上記計算例のように、まず広さは異なるが同じような条件の物件Bの1平方メートルあたりの単価を割り出しましょう。次に物件Bの1平方メートルあたりの単価を自分の物件の専有面積に掛けると相場を算出できます。

築年数が経つにつれ変わっていくマンションの売却相場！

マンションに限らず不動産の価値は、経年劣化を考慮に入れて算出されます。そのため築年数は、非常に重要な要素の1つです。いくら間取りや立地がよくても築年数が古いとそれだけで価値が下がってしまうこともあるので注意しましょう。ここでは、築年数が経つごとに購入価格からどのくらいの割合で価値が下がってしまうのかを検証し解説していきます。

自分の不動産マンションの売るタイミングを見極めるためにもぜひ知っておきましょう。

築年数ごとの売却価格をレインズでチェック

まずは、マンションやほかの不動産の築年数ごとの売却価格を知るのにレインズの「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】」のデータを例に解説していきましょう。同データによると東京都区部の～築5年の中古マンションの売却価格が6,902万円なのに対し、～築10年の売却価格は6,514万円と400万円近く下落しています。

築浅でも築年数5年以内に比べここまで落ちる！築年数10年以内のマンションの場合

一般的に不動産業界では、築年数が10年以内の物件のことを「築浅」物件と呼ぶのですが、先ほどのレインズのデータを見ると、築年数が6年以上10年以内の物件は築年数が5年以内の物件に比べて新築価格の80％程度まで下がるケースが多い傾向です。

先ほどのレインズの東京都区部のデータで見てみると～築5年の物件が売却価格6,902万円なのに対し、～築10年の売却価格は6,514万円で約94％まで売却価格が下がっています。築年数5年以内だと新築とほとんど変わらない価格で売却できることができるものの、5年違うだけでこれだけの差がついてしまうことがよくわかるでしょう。

ただし築年数が5年以上経っていてもそのエリアの開発が進んだ影響で交通網の整備が行われたり、商業施設がオープンしたりするなど土地の評価額が新築時に比べて上がった場合は、例外的に新築よりもよい査定額になる場合もあります。築年数が5年以内のマンションや、開発計画があるエリアのマンションを持っている方は念頭に入れておき売り時を見極めましょう。

築浅物件より20％も価格が下落する理由とは？築年数20年以内のマンションの場合

レインズの築年帯別成約状況の表によると、東京都区部で築年数5年以内の築浅物件価格6,902万円に比べて～築15年の物件の価格は6,230 万円と約90％の価格にまで落ちてきました。一般的に築年数11～20年の物件の価格は、新築・築浅時に比べて20～30％下落することが多い傾向です。

理由の一つとして耐火建築として建てられたマンションなどの建物は築25年までは住宅ローンの控除が適用される制度があります。買主からすればこの控除をなるべく長い間受けて税金を安くするほうがお得です。そのため築25年のタイムリミットが迫っている物件は、築浅な物件に比べて人気がなくなる傾向にあります。

しかしこの築年数でも土地開発の計画があって評価額が築浅時よりも上がっていれば高く売れるチャンスはあるといえるでしょう。

経年劣化が進み築浅物件の60～50％の値段に。築年数30年以内のマンションの場合

さらに築年数が古くなって築21～30年のマンションの場合はどうでしょうか。レインズの築年帯別成約状況の表によると、東京都区部の築26～30年の物件の価格は3,538万円と築浅物件の約51％にまで落ち込みました。これはなぜなのでしょうか？

築年数25年が経過したマンションは住宅ローンの控除の対象外になってしまい、買主からすれば古いだけでなく税金もかかってしまう物件ということで人気がなくなるということがまず1点。さらに築年数が20年を過ぎるとどうしても内装に経年劣化が見られたり修復やリフォームが必要な箇所が出てきたりと修繕費がかかってくるため、売却額を落とさないと売れないという理由が1点あります。

このため、築年数が21～30年のマンションの価格は築浅時に比べて一般的に60～50％も低くなるといわれています。

新耐震基準を満たしているかがカギとなる？築年数30年以上のマンションの場合

築年数が31年を超えたマンションの価格相場は、築浅物件よりも60％以上下がるといわれています。レインズの築年帯別成約状況の東京都区部のデータを見ても、築30年以上の物件価格は3,017万円と築浅物件の約44％までに落ち込んでいるのが特徴です。築年数が31年以上になると大抵の建物が法廷耐用年数に達するまでのカウントダウンが始まります。

そのため資産価値がなくなり売却価格も下がってしまうというわけです。また建物の外観だけでなく内装や室内設備の劣化が目立つようになり、経年劣化も進むので売却前のリフォームや修繕が必要となってきます。なぜならリフォームや修繕をしていない物件は、一気に価値が下がるからです。

もう一つ重要な基準として1981年以降に建築された新耐震基準が適用されているマンションなのかということも大きなポイントとなります。耐震基準を満たしていないマンションは、地震の多い日本の場合、やはり不安材料となってしまうため、査定額に大きく影響しかねません。これらを踏まえて売却したいマンションが新耐震基準を満たしているかどうかをしっかりとチェックしましょう。

マンション売却の目安は築10年以内。相場を知って少しでも高く売ろう

ここまで築年数による価格の低下を検証してきましたが、結論としてマンションを少しでも高く売りたいなら築年数10年以内が勝負といえるでしょう。築年数が10年を過ぎると急激に価格が下がってしまい、逆に築年数が21年を超えるとまた緩やかな下降になっていきます。しかし早めに決断して売ることで控除制限までの期間を長くできるなどの付加価値をつけて売ることができるのです。

築年数20年を超えるとそれなりの額しかつかないことも自覚しておきましょう。

地域によっても違うマンションの販売価格

前章では、主に東京のデータを例に検証してきましたが、ほかの地方のマンションの販売価格事情は一体どうなっているのでしょうか。同じくレインズの「月例速報マーケットデータ全国版2022（令和4）年1月度」をもとに中古マンションの成約状況データを主な都道府県別に比較してみましょう。

【表1】都道府県別販売価格

2022年1月のデータを見ると、まず東京都の販売価格が群を抜いて高く唯一5,000万円を超えていることがわかります。販売価格の高さだけでなく前年比＋10.4％という高成長を続けていることから、投資家が東京都の物件を中心に投資するのも理解できるのではないでしょうか。築年数も20.90年と低い傾向です。

これは、次々に物件がリリースしていくことで中古化した物件の築年数が浅いためと考えられます。横浜を擁する神奈川県の販売価格（3,384万円）が大阪府（2,805万円）を上回り、名古屋を擁する愛知県の販売価格（2,229万円）が福岡県（2,246万円）を下回っているのも特徴的です。首都圏1都3県の販売価格は、いずれも2,500万円以上と高く前年比も高い伸びを示しています。

神奈川県の横浜は「関東SUUMO住みたい街ランキング」で2018～2022年まで5年連続で1位です。また鎌倉（2022年度10位）・藤沢（同25位）などの湘南エリアも人気があることから上位30位にランクインしています。一方で愛知県は、大都市名古屋を擁しながら販売価格が低く伸び率も0.9％と低迷。

1平方メートルあたりの単価も30万円を切っていることから購入する場合は穴場といえそうです。九州の福岡県は、前年比＋19.8％と大幅に平均価格が上がっており、キャピタルゲインを狙える水準にあります。販売価格のデータを見る場合、地方都市ではサンプルになる件数が少なく毎年の価格変動が大きい場合がある点には注意が必要です。

例えば秋田県は、サンプルが4件しかないため、販売価格が前月（2021年12月、2件）の2,000万円から一気に1,330万円に減っています。大都市圏のようにサンプル数が多ければ平均的な相場を割り出せますが、地方都市では平均値のブレが大きいことに注意して見ることが必要です。

不動産マンション売却相場は築年数でどれくらい変わる？

不動産マンションの売却相場は、築年数によって変わってきます。レインズのデータをもとに首都圏の築5～20年までの売却相場を5年ごとに見てみましょう。

【表2】首都圏各エリアの築年数別成約価格

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別築年帯別成約状況【2021年01～03月】」

おおむね築年数が経過するにつれて売却価格は下がっていきます。ただし築11～15年より築16～20年のほうが高くなるエリアもあり、築20年近くても予想以上に高く売れる可能性もゼロではありません。上表からも築10年を超えると売却価格が急速に下落することがわかります。

築5年の場合の不動産マンション売却相場

ここからは、5年ごとにエリア別の売却価格、前年比伸び率、件数、1平方メートルあたりの平均単価、専有面積の各項目を見ていきます。はじめに築5年までの売却相場は下表の通りです。

【表3】築5年までのエリア別売却価格

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別築年帯別成約状況【2021年01～03月】」

築5年までの不動産マンション売却相場は、各エリアとも4,000万円以上を維持しています。東京都区部の中古マンション市況は拡大を続けていますが、7,000万円近い価格になったことで伸び率は鈍化している傾向です。専有面積も60平方メートルを切っており、それにつれて1平方メートル当たりの平均単価も115.7万円と群を抜いて高くなっています。

東京以外のエリアは、高い伸び率を示しているため、新築に近い築5年までの築浅物件の人気は今後も続きそうです。最近建てられた物件ということで、専有面積は狭くなる傾向が見られます。

築10年の場合の不動産マンション売却相場

築6～10年の不動産マンション売却相場は、下表の通りです。

【表4】築6～10年のエリア別売却価格

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別築年帯別成約状況【2021年01～03月】」

築6～10年の場合の不動産マンション売却相場は、半数のエリアが4,000万円を切る水準となっています。一方で同築年数の物件における専有面積が東京都区部以外はすべて70平方メートルを超えており広い面積をセールスポイントに売り出すことも可能です。

築15年の場合の不動産マンション売却相場

築11～15年の不動産マンション売却相場は、下表の通りです。

【表5】築11～15年までのエリア別売却価格

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別築年帯別成約状況【2021年01～03月】」

築11～15年の場合の不動産マンション売却相場は、東京都区部でも1平方メートルあたりの平均単価が100万円を切っています。専有面積では、千葉県が80平方メートルに近いなど、ゆとりのある面積の物件が多くなる築年数といえるでしょう。

築20年の場合の不動産マンション売却相場

築16～20年の不動産マンション売却相場は、下表の通りです。

【表6】築16～20年までのエリア別売却価格

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別築年帯別成約状況【2021年01～03月】」

築20年の場合の不動産マンション売却相場は、東京都区部でも6,000万円を切る水準まで下がります。神奈川県の人気都市横浜でも4,000万円ぎりぎりまで下がってくるので、買い手にとっては買いやすい築年数といえそうです。専有面積も東京都区部以外は、すべて75平方メートルを超えており、ファミリーの需要を期待できる水準といえるでしょう。

ここに気をつけよう！不動産マンションを少しでも高く売るコツ

自分の所有する不動産マンションを売るうえで市場の相場を知ることの重要性は、これまでの章で述べた通りです。では、どのような点に気をつければ不動産マンションを少しでも高く売ることができるのでしょうか？ここでは、不動産マンションを高く売るための方法やコツについて解説していきます。

不動産一括査定サイトで一括査定するとこんなメリットがある

少しでも高くマンションを売りたいなら仲介を依頼する不動産会社選びが非常に重要です。しかし売買の仲介をする不動産会社は、全国にたくさんあるため、その中から精査を重ねてより信頼できる1社を選ぶことはそう簡単なことではありません。そのようなときにおすすめしたいのが不動産一括査定サイトです。

一般的に不動産会社へ売買の仲介を依頼するときは、まず机上査定で所在地・築年数・専有面積・間取りなどの物件情報から1次査定を受けて納得できる査定が出れば訪問査定へと進みます。それぞれのフェーズでより良い不動産会社を選択するには机上査定を最低5社、訪問査定は最低でも3社に依頼するのがベターです。

不動産一括サイトは、必要情報の入力だけで机上査定の依頼のフェーズを複数社一括で行えるため、「手間がかからない」「忙しい方でも気軽に査定を依頼できる」というメリットがあります。

不動産会社の見極めポイントはその会社が強い領域に注目すること

不動産一括査定サイトで一括査定を申し込んだ後は、本格的に査定依頼をする不動産会社を選ぶフェーズに入ります。不動産会社を見極める際に大切になるのが「不動産会社が強みとしている領域は何か」ということです。例えば分譲が得意な会社でも「一戸建ての売買に多く実績があって強い会社」「分譲マンションの売買に力を入れていて販売実績もマンションに特化している」など多岐にわたります。

不動産マンションを売る場合は、当然分譲マンションの売買に強い会社を選ぶのがベストです。不動産一括査定サイトで見積もりが出たら気になる会社のWebサイトや不動産ポータルサイトなどで現在の販売物件を調べてみましょう。また「不動産会社が自分の不動産マンションの近くにあるか」「地域に土地勘のある会社なのか」なども重要なポイントとなるため、あわせてチェックするとよいでしょう。

繁忙期に合わせて売却する

需要が多い繁忙期に合わせて売却することも選択肢の1つです。不動産取引が最も活発になるのは、転勤・異動や新生活が始まる4月に向けて新居を探す1～3月といわれています。売却もその時期に合わせて行うと売れる可能性が高くなります。売却ではなく買取を要請する場合も1～3月の直前に行えば不動産会社も需要が期待できるため、通常より高く買い取ってくれる可能性があります。

不動産会社の口コミをチェックする

上述したように不動産を高く売却するには、良い不動産会社を見つける必要があります。なぜなら家が売れるスピードは、不動産会社によってさまざまだからです。良い不動産会社を見つける方法の1つに口コミサイトを参考にすることが挙げられます。不動産会社のホームページでは、セールスポイントしか掲載されていないので、顧客の声が直接寄せられる口コミサイトは参考になるでしょう。

即時買取と買取保証制度を活用する

確実に物件を処分したい場合は、買取を活用するのも1つの方法です。買取は、主に「即時買取」と「買取保証制度」の2つがあります。

即時買取

不動産会社が物件を査定して、売主が買取金額に納得すれば短期間で買い取ってくれる方法です。仲介で売却するよりは低い金額になりますが、すぐに現金化できるので金額よりもスピードを重視する場合に活用したい方法といえるでしょう。

買取保証制度

一定期間不動産会社の仲介で売却活動を行っても売れなかった場合に不動産会社が買い取る方法です。この制度を活用すれば売出期間中に希望価格で売れる可能性があり、売れなかった場合でも買取で現金化できるため、仲介と買取の両方のメリットを活かすことができます。

専任媒介契約と一般媒介契約の違いを知ろう

どこの不動産会社に仲介を依頼するのか見極めがついて、いざ依頼をするときに結ぶのが媒介契約です。しかし媒介契約と一口にいっても「専任（または専属専任）媒介契約」と「一般媒介契約」という2種類の契約方法があります。

専任媒介契約：1社に専任で契約を結ぶこと
一般媒介契約：複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約

一般的に不動産会社は、売却が成立すれば確実に自社に仲介手数料が入ってくる専任媒介契約を勧めるケースが多いと想定されます。専任媒介契約にした場合、前述のように契約した不動産会社が売買契約が成立すれば確実に仲介手数料を得られるため、積極的に販売促進に力を入れてもらえることが売主側のメリットです。

また専任媒介契約の場合、不動産会社のネットワークシステム「レインズ」への物件情報の登録が義務付けられています。そのため自分の近所だけでなく全国各地から検索が可能になりマンション物件を探している方など幅広く情報を公開することができ買い手が見つかりやすくなる点もメリットです。

一方、専任で契約した不動産会社のさじ加減で高く早く売れるかどうかが決まってしまう点はデメリットといえます。一般的に媒介契約の期間は、3ヵ月です。「なかなか売却が決まらないのでほかの不動産会社と契約し直したい」といった場合でも契約期間中は、不動産会社を変えることができません。

一般媒介契約の場合は「複数の不動産会社に依頼ができる」「マンション物件を探している方に複数の不動産会社から幅広く物件を紹介できる」といった点がメリットです。競合他社に売主の仲介手数料を奪われたくない不動産会社がお互いに競い合うことで早く買い手を見つけられる可能性を高めることが期待できるでしょう。

しかし一般媒介契約の場合、確実に売主の仲介手数料が入ってくるわけではありません。そのため不動産会社によっては、売却促進のモチベーションが低くなってしまい優先順位が後回しにされてしまう可能性もあります。また専属媒介契約とは異なり「レインズ」への物件登録は義務付けられていません。そのため販売情報の行きわたる範囲が契約を結んだ不動産会社の紹介のみとなってしまいます。

全国的に幅広く買い手を探すことが難しくなる可能性もあるでしょう。ここまで専任媒介契約と一般媒介契約それぞれのメリット・デメリットを紹介しました。まずは「自分の売りたい不動産マンションの状況」「早く売ることが前提・高く売ることが前提」など売買の際の譲れない条件などを考慮することが大切です。

それを踏まえたうえで「どちらにするほうがより自分の条件にマッチするのか」について見極めて決定するとよいでしょう。

「専任媒介契約」と「一般媒介契約」のメリット・デメリット

専任（または専属専任）媒介契約

〈メリット〉

• 確実に仲介手数料を得られるため不動産会社に積極的に力を入れてもらえる
• レインズに登録が義務付けられているので全国的に広く買い手を探すことができる

〈デメリット〉

• 契約した不動産会社の能力次第で売値や売却時期が決まる
• 契約期間の最低3ヵ月は依頼する不動産会社を変更できない

一般媒介契約

〈メリット〉

• 複数社と契約するので手広く買い手を探すことができる
• 競合他社との競い合いで買い手が早く見つかることもあり得る

〈デメリット〉

• 確実に仲介手数料が入る契約ではないので不動産会社のモチベーションが低下する
• レインズに登録されないので幅広い地域に売却情報が行き渡らない

マンション買い換えの場合、売るのが先か？買うのが先か？

これまで賃貸で暮らしていて新しくマンションを購入して住み始める方や不動産資産としてのマンション物件を売却したい方とは違い、自宅マンションを買い換えるために売却を考えている方にとっては、今住んでいるマンションを売却すると同時に次の住まいとなる新しい物件を購入する作業をしなくてはいけません。

しかし売却と購入がほぼ同時に進むのはレアケースで、大抵はどちらかを先行して進めなくてはならなくなります。「売り」と「買い」のどちらを先行させるにしても、それぞれにメリット・デメリットがありますので、それを解説していきましょう。

買いが先行する場合

まず次に住むための新居を先に購入する「買い」を先行するケースの場合、新居を先に購入することで、旧居の売却までの期限や売却価格に対するタイムリミットや値下げなどを気にすることなく売ることができます。また新居探しもゆっくりと納得のいく物件を探すことができるのがメリットです。

さらに旧居の売却後に新居を購入するまでの仮住まいをする期間がなくなるため、余計な出費を抑えられる点もメリットといえるでしょう。一方で旧居の売却したお金を新居の購入に充てる場合、最終的な売却価格がわからないので新居購入の予算の見積もりがしにくい点はデメリットです。

また旧居の売却金を新居購入に充てる場合は、新居の引き渡しまでに旧居を売却してお金を作らなければいけません。そのため売り急いで値下げしても売却するしかない状況となる可能性がある点もデメリットです。

売りが先行する場合

旧居の売却を先に進めてから新居を探す「売り」を先行する場合は、旧居の売却額が決定してから新居を探せるため、新居購入のための予算の見積もりがしやすい点がメリットです。旧居の売却が確定してから新居を探すので売却時期のタイムリミットもないため、売却価格など自分の希望する条件を変えずに納得のいく売却ができることもメリットでしょう。

一方売り先行で旧居を売却後に新居購入がなかなか決まらない場合、旧居を買主に引き渡してから自分たちが住む仮住まいを探す必要がある点はデメリットです。そのような状況に陥った場合、仮住まいの費用が発生するため、少しでも費用を抑えようとすると焦りが生じて新居を余裕を持って探せない可能性があります。

「買い先行」と「売り先行」のメリット・デメリット

買い先行

〈メリット〉

• 新居を余裕を持って探してから売却できる
• 売却後に仮住まいの費用が発生しない

〈デメリット〉

• 売却価格が未定なので新居の予算の見積もりがしにくい
• 売り急いで値下げせざるを得ないなどのリスクが生じる

売り先行

〈メリット〉

• 売却価格が確定しているので新居の予算の見積もりがしやすい
• 売り急いで値下げなど不利な条件での売却を回避できる

〈デメリット〉

• 売却から新居が見つかって購入するまで間があると仮住まいの費用がかかるリスクがある
• 費用を抑えるために焦って新居選びをしないといけなくなる

買いが先か売りが先かを決定するには、自分の家庭の事情のほかにも相場の変動を見て考慮するのが賢い選択ができるポイントです。例えば売却相場が上昇トレンドにある場合は、買いを先行させて家を安く買っておいて、さらに上昇したところで売りに出すと買値よりも高く売れる可能性があります。

逆に下降トレンドにある場合は、先に売却しておいてさらに価格が下降したところで買うと旧居の売値よりも安く新居が買うことができるため、お得です。

売却時のリフォームやクリーニングは必須？

マンション売却時に少し築年数が古いマンションの場合、リフォームやクリーニングをすることは、「買主にきれいな物件の印象を与えられる」という点で考えると必須事項のように感じるかもしれません。しかし費用がかかったりリフォームやクリーニングの費用を売却価格に上乗せできるかどうかわからなかったりする状況で行うのは、費用面でリスクが高いでしょう。

売却を決めたときにこれらの費用面についても確認と実施の判断が必要です。売却先のターゲットを基準に考えると例えば新築マンションと中古マンションのどちらを購入しようか検討している買主は、どのように考えるでしょうか。

購入後にすぐ住めてきれいな物件が希望の買主にとっては、リフォームやクリーニングが済んでいる新築同様にきれいな中古マンションのほうが魅力的に映るでしょう。なぜなら新築と同じくらいきれいなのに新築よりも中古マンションのほうが安価に購入することができるからです。

逆に中古マンションを購入して自分好みの部屋にリノベーションして住みたい人には、そのまま引き渡して買主が購入後にリフォームできるリノベーション可能な物件のほうが人気が高くなるケースも考えられます。売却前にリフォームやクリーニングをするかどうか迷ったときは、不動産マーケティングの専門家となる不動産会社にもアドバイスをもらうとよいでしょう。

その売却価格は本当に適正価格？売却価格の設定について

自分の不動産マンションをなるべく早く高額で売却したいと考えるなら、売出価格の設定をどのくらいの価格帯にするのかも重要なポイントです。高値で売りたいからといっても高額過ぎる金額の場合、買い手がためらってしまいかねません。逆に低額過ぎると買い手は早くつくかもしれませんが相場の販売価格で売り出している物件よりも損をしてしまう可能性が高くなります。

不動産売却の初心者の方は、不動産会社と相談のうえ「どのくらいの価格で売り出すのが適正なのか」について決めるのが無難でしょう。一般的によく行われる価格設定としては、査定額よりも少し高めの価格で売りに出すケースです。どのくらい上乗せするかは、物件によっても異なりますが買い手が値下げ交渉をしてきた場合でもある程度まで柔軟に対応ができるでしょう。

もし自分のマンションを売りに出してなかなか買い手がつかない場合は、価格の見直しも必要かもしれません。しかし値下げの頻度が高いマンションは、購入側から見ると「ずっと値下がりしているからもう少し待てばまた値が下がるのではないか？」と思われて逆効果になる場合もあるため、注意が必要です。

1ヵ月程度ようすを見てそれでも買い手がつかない場合は、100万円単位の大胆な値下げを検討する必要がある点も押さえておきましょう。

不動産マンション売却の流れ

初めてマンションを売却する方にとっては「どのような手順を踏めばよいのか」「マンションはどのようにして売れるのか」といったプロセスがわからないことが多いのではないでしょうか。売却時にやるべきことや用意するものがわからず余計な手間をかけてしまうことはよくあります。

ここでは、そんなマンション売却の初心者でもわかりやすいように必要なものや調べておきたいこと、売却が完了するまでの流れなどを説明していきます。

STEP1.マンションの売却価格の相場をチェックする

マンション売却を考えたときにまず行いたいことは、売却するマンションの近隣にあるマンションの売却価格をチェックすることです。自分のマンションの近くにある間取りや築年数・専有面積などが似ているマンションの販売価格を調べて、大体の相場を知っておくことで後の売却交渉での判断基準になるので、しっかりと調べておきましょう。

売却相場を調べる方法としては、上述したように国税庁や国土交通省など公的機関の発表している土地評価額の情報、不動産取引情報、民間の不動産ポータルサイトなどを利用するとスムーズに情報が集められます。不動産ポータルサイトには、細かい条件を入力して情報を閲覧することができるサイトもあるので、自分の売却したい物件と近い物件の価格情報が入手しやすいのも特徴の1つです。

例えば不動産情報サイトのSUUMOの場合、売却相場を都道府県ごとに調べることができます。検索を利用すれば最寄り駅や沿線・間取り・専有面積・築年数などの細かい条件が指定できるのでおすすめです。

STEP2.売却の査定を不動産会社に依頼

相場を調べた後は、いよいよ不動産会社に売却査定を依頼します。売却査定は、大別すると「机上査定」「訪問査定」の2つです。

机上査定

電話やパソコン上から売却したいマンションの概要データ（住所・専有面積・間取り・築年数・方位など）を伝えておおよその査定額を見積もりしてもらう査定方法です。

訪問査定

実際に売却したいマンションに不動産会社の営業社員に来てもらい詳細にわたって物件を調査してもらう査定方法です。

一般的には、まず机上査定を受けてから訪問査定を実施する段階を踏んで進めていきます。机上査定は、手軽に行えるので、その不動産会社に仲介を依頼するのか決まっていない段階では査定の参考にできます。ただしいざ仲介を依頼するフェーズに移行したときに概要データだけではわからない実際の物件の状態を見て査定したほうがより精度が高い査定を行えます。

物件査定にかかる時間は机上査定で約1～2営業日、訪問査定は周辺で売却された物件などの情報も調査するため、査定完了に1週間前後かかるケースが多い傾向です。机上査定は5～6社、訪問査定は2～3社にお願いするのが良いとされています。

STEP3.不動産会社を選んで媒介契約を締結

複数の不動産会社に売却査定を依頼して納得のいく金額を提示してもらえた会社が見つかった後は、媒介契約を結びます。媒介契約は、上述した通り大別すると「専任（専属専任）媒介契約」「一般媒介契約」の2種類です。一般媒介契約の場合は、複数社の不動産会社と契約が可能で不動産会社同士が競合他社に打ち勝つために早く買い手を見つけようとするため、早く物件を売りたい方におすすめです。

また専任（専属専任）媒介契約は、1社の不動産会社としか契約ができませんが、じっくりと相談しながら納得できる価格で売却したい方には向いています。

STEP4.マンションを売りに出す

媒介契約が成立すれば、いよいよマンションを売りに出します。ここではマンションを売りに出すための販売価格を決めることが必要です。ただしこの販売価格は必ずしも査定額そのままでつけるとは限りません。不動産会社によっては、販売価格を査定額より少し高めに設定するよう推奨するところも多く、相場の動向や物件の状況などで変動するのが一般的です。

ここでしっかりと不動産会社と相談して、適正な販売価格を決定しましょう。

STEP5.マンションの販売活動に協力する

不動産会社と媒介契約をして販売額を決めても「後はすべてお任せ」とはならないのがマンション売買です。自分の不動産マンションを無事に売買契約成立させるために、内覧に来た買主候補の方にマンションを案内したり内覧がしやすいように掃除や片づけをしたりするのも売主の仕事となります。ほかにも購入を検討している方の価格交渉に対応するのも重要な販売活動の一つです。

販売価格は、最終的に売主が決めるので不動産会社とも相談のうえ購入希望者の交渉額とうまく折り合いがつくようにしなければいけません。納得のいく価格で売買するためにも不動産会社との信頼関係を築いておきましょう。

STEP6.買主との売買契約を結ぶ

購入希望者との価格交渉が成立したら、売買契約を交わす段階へと移行します。不動産会社の指示に従って売主に必要な書類の準備をしましょう。売主が準備する必要のある書類は、以下のようなものがあります。

• 本人確認資料（運転免許所やマイナンバーカードなど）
• 実印
• 印鑑証明書
• 登記済権利書（登記識別情報通知書）
• 固定資産税納税通知書など

※登記済権利証や登記識別情報通知書は、自宅を購入した際に受け取る書類なので自宅に保管してある書類を確認しましょう。

ほかにも購入時のマンションのパンフレットや契約書・管理規約も買主に引き渡す必要があるため、あわせて探して準備をしておきましょう。（パンフレットは残っていれば引き渡しますが、なくても問題はありません）

STEP7.売却したマンションの引き渡しをする

買主との売買契約が成立した後は、引き渡し時期を決定してマンションの引き渡しを行います。（時期については売主と買主両者の事情を考慮して決定）引き渡し当日は、売主・買主とそれぞれの媒介担当の不動産会社のほか、所有権の移転登記の手続きをするための司法書士や住宅ローンの借り入れと残代金の支払いを同時決済するために銀行員が立ち会いを行い手続きを進めます。

無事に手続きが済んだ後は、不動産会社に仲介手数料を支払い無事に売買が完了です。（仲介手数料は一般的に売買契約時と引き渡し時に半額ずつ支払う形式のところが多い傾向です）

STEP8.確定申告をして所得税と住民税を支払う

マンションを引き渡し無事に売却が完了すれば、次に売主がするべきことは売却によって得た所得に対して発生する所得税と住民税の納税です。売却時にかかる税金は譲渡所得課税にあたり、所得に一定の税率をかけて納税額が計算されます。売却したマンションの所有期間が5年以内の短期譲渡所得の場合は39.63％、5年超所有期間がある長期譲渡所得の場合は20.315％が税率です。

譲渡所得課税には、3年に一度利用できる譲渡所得から3,000万円を控除できる3,000万円特別控除があります。また自宅マンションの売却で損失が出た場合に最長4年間の損失額を繰り返し控除できる特例などもあるため、自分の譲渡所得課税に特例が適用されるかどうかを税理士などに相談してみるのもよいでしょう。

不動産マンションを売却するのにかかる費用の種類は？

不動産マンションを売却するにあたってかかる費用には、どのようなものがあるのでしょうか？ここでは、その費用の科目ごとに解説していきます。

マンション売却にはこのような費用がかかる

マンション売却をする際にかかる費用の多くは、売買契約が成立して代金をもらう前に発生します。そのため売却を考える段階でどのくらいの費用がかかるのかを把握しておくことが重要です。一般的にマンション売買の際にかかる費用には、次のようなものがあります。

マンション売却にかかる費用

この中で最も費用がかかるのは、仲介手数料です。売却物件にローンが残っていれば繰上完済費用と抵当権抹消費用・繰上返済手数料も同時に支払う必要があります。売買契約時に契約書に貼る印紙税も準備が必要です。その他にも築年数が古いマンションは、リフォームやハウスクリーニングをする費用などがかかるケースがあります。

不動産会社に支払う仲介手数料の算出方法

売買契約成立時と物件の引き渡し時に不動産会社に支払う仲介手数料は、以下の計算式で算出することが決められています。

仲介手数料の計算式
（物件価格400万円超の場合の上限額）
・物件価格×3％＋6万円＋消費税

仮に売却したマンションの価格が5,000万円だった場合は、5,000万円×3％＋6万円＋消費税10％＝171万6,000円です。

売却マンションの住宅ローンを完済するのに必要な費用

売却するマンションのローン返済が残っている場合、残った住宅ローンを一括繰上完済しなければなりません。なぜなら完済および抵当権抹消を行わないと買主へマンションを引き渡すことができないからです。住宅ローンを完済するとき時にかかる費用としてローンを組んでいる金融機関に支払う手数料があります。

近年は、一部繰上返済する際にインターネットを利用して手数料無料で返済できる金融機関も多い傾向です。しかし繰上完済となると一括手数料が発生するケースもあるので注意しましょう。手数料の金額は、金融機関によってまちまちなので確認が必要ですが、完済額に応じて5,000～3万円が一般的な金額です。

また住宅ローンを借りるときに設定した抵当権を完済後に抹消登記する必要があります。こちらは、完済すれば自動的に抹消登記されるわけではないので、司法書士へ依頼するか自分で抹消の手続きを進めなければなりません。抵当権の抹消登記には、登録免許税がかかり税額は土地・建物1件につき1,000円です。

ほかにも抹消登記を依頼した司法書士へのインセンティブとして3万円前後を支払う必要があります。なお売却マンションの住宅ローンが手持ちの資金では完済しきれない方は、買主と売買契約後に受け取った代金で完済することも可能です。その場合は、物件代金の決済と同時に住宅ローンを繰上完済し、ローンを借りていた金融機関から書類を受け取って抹消登記の手続きをします。

ちなみに抹消登記に必要な書類は、すぐに手に入れることができません。金融機関に用意してもらうのに数日はかかるので、マンションの売却が決まったらできるだけ早く金融機関に連絡を入れるようにしましょう。

売買契約の際にかかる印紙税って何？

買主が決まり売買契約を結ぶ際に必須となる費用には、売買契約書に貼る印紙税も含まれる点は押さえておきましょう。印紙税とは、契約書に貼る収入印紙にかかる費用で貼った印紙に割印（正式名称は消印）を押して納税手続きが完了となります。印紙税の税額は、契約書の売買金額、物件の価格によって決定。不動産契約にかかる印紙税は2022年3月まで軽減税率が適用されます。

売買契約にかかる印紙税

例えば5,100万円の物件価格に対しては6万円の印紙税がかかるところを軽減税率が適応されている期間中は3万円に軽減措置が取られています。売買契約書は、売主側と買主側双方がそれぞれ保管できるように2通作成されるのが一般的です。印紙税は、売主・買主ともにそれぞれ自分が所持する契約書の分を負担する形で納めます。

買い換えなら新居への引っ越し代の負担も

マンションを買い換える場合は、売却物件から新しく購入した新居への引っ越し費用も考慮に入れておきましょう。毎年新年度が始まる春や転勤シーズンの秋は、引っ越しラッシュのピークで予約が取りづらく費用もオフシーズンに比べて高くなるのが通例です。そのため売買契約が成立して引き渡しの日時が決定した後は、早めに引っ越しの手配をすることをおすすめします。

また自宅マンションを売り先行で行った場合は、新居の購入と引き渡しが済むまで賃貸住宅に仮住まいしなければなりません。賃貸住宅の契約金と家賃、それに旧居から仮住まいの賃貸・仮住まいの賃貸から新居への2回分の引っ越し費用が必要になりコストが上がります。

一方で先に新居を購入してからこれまでの自宅を売買する買い先行で買い替えを進行した場合、売却する物件から新居に引っ越した後空き家となるため、電気・ガス・水道を解約して新居で契約し直すケースが多いでしょう。

その場合、夜に電気がつかないので夜間に内覧をしてもらえないなど売却物件が稼働しない時間が生じるため、販売促進活動が効率よく行えない点はデメリットです。また水道を長時間止めると下水の臭いが立ち込めて内覧に来た購入希望者の心象を悪くしてしまう可能性があります。そのため空き家になっての買主が決まるまでは水道・電気を解約しないほうがベターです。

その分水道光熱費がかかってしまう点も必要経費として想定しておきましょう。

その他の売却物件の状態によってかかる費用

築年数が古かったり、子どもが増えたせいで床や壁紙が傷んでしまったり、マンション売却費用の中にはこんな個々の家族や築年数の関係で売却するための費用がかかる場合があります。その一つがハウスクリーニングです。築浅でそれほど内装が傷んでいないようなマンションだったり、普段から掃除が行き届いているきれいなマンションにはそれほど必要ないかもしれません。

しかし経年劣化や子どもの落書きが残っているなど個人ではきれいにするのが難しい場合は、プロのハウスクリーニングに依頼して徹底的にきれいにしたほうが、購入希望者の印象が良くなることもあります。ハウスクリーニングの費用は業者や頼む箇所によっても違いますが大体5万～10万円かかると想定しておきましょう。

マンション全体ではなく、特に汚れが気になる水回りの掃除だけをお願いしたり、壁の落書きをきれいに落としてもらうなど個人では落としきれない部分的な汚れだけをお願いすることも選択肢の1つです。この場合は、マンション全体をくまなくきれいにしてもらうより費用を抑えられる可能性があります。

築年数が古い物件はクリーニングだけではどうにもならない経年劣化が生じている箇所があったりと、販売促進にストップをかける可能性があります。そんな時はリフォームも視野に入れて考えましょう。特に内装やビルドインタイプの設備、トイレの便器などは経年劣化が激しいと内覧の時に悪い印象を与える原因となってしまいます。

リフォームとなると最低でも数10万～100万円単位の費用がかかるので、売却価格にリフォーム代を上乗せできるかどうかや、リフォーム自体の必要性については仲介をお願いしている不動産会社に相談するとよいでしょう。リフォームまではしなくても、売却物件の内覧時に好印象を与えるための手段としてホームステージングという方法もあります。

これは家具やインテリア小物などのアイテムを配置して売却マンションをモデルルーム級にセンスの良い物件に見せる方法です。センスの良い方や普段からインテリアにこだわりのある方なら自分でホームステージングをする方法もありますが、自分でやるよりは専門の業者に依頼するほうが効果を期待できます。

ホームステージングの費用は、内容によっても異なりますが10万～30万円前後の予算があれば大丈夫な場合が多い傾向です。そのためハウスクリーニングだけで心配な方は、利用を検討するとよいでしょう。

マンションを売却するうえでの留意点のまとめ

ここまで解説してきたマンションを売却するうえでの留意点をまとめておきます。以下のようなポイントに注意して物件相場や適切な時期、方法を検討することが大切です。

1. 不動産会社に査定を依頼する前に自分の売却したいマンションがいくらぐらいで売れるのかという相場を調べ、周辺地域の売却相場が上昇傾向にあるのか下降傾向にあるのかという変動も頭に入れておきましょう。マンションの売却相場は、レインズや国土交通省などの公的なデータや民間の不動産ポータルサイトでも調べることができます。
2. 不動産会社を選ぶ際には、不動産一括査定サイトを活用してスムーズに複数社で査定を依頼しましょう。比較対象があれば自分のマンションを高く売ってくれる信頼できる会社が見つかる可能性も高くなります。
3. 不動産会社との媒介契約をするときは、一般媒介契約か専任（専属専任）媒介契約どちらにするかを自分の売買条件と照らし合わせてよく検討しましょう。
4. マンションの買い替えをするときは、売却相場の変動などを参考に「売り」と「買い」のどちらを先行させるかを慎重に検討しましょう。
5. マンションの売買契約には、仲介手数料をはじめさまざまな費用がかかります。マンションの状態によっては、リフォームやハウスクリーニングなど販売促進のための費用がかかる場合もあるので、事前に確認しておきましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
6. 売却を急ぐ場合は「即時買取」や「買取保証制度」を活用しましょう。ただし買取価格は、仲介で売却する場合の7割程度となるので注意が必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　
7. マンションを売却または買取を依頼するなら、繁忙期の1～3月に合わせるとより高い価格で売れる可能性があります。

以上の点を留意して自分にとって納得できるよりよい売却ができるように行動を起こしましょう。　

2021年・不動産売却実績ランキング

株式会社住宅新報社が調べた不動産売買仲介実績ランキング2021年版をもとに、ここからはそのランキング上位の不動産会社のデータを見ていきます。

【第1位】三井不動産リアルティ

手数料収入 767億円（－9.7％）
取扱件数 3万8,507件（－7.0％）
取扱高 1兆5,832億円（－12.4％）
店舗数 286店（4）
1件あたり平均物件価格 4,111万円（－53万円）
手数料率 4.8％
1件あたり平均手数料 199万円（＋1万円）
1店舗あたり平均手数料収入 2億6,818万円

東京都千代田区に本社があり、あの有名な「三井のリハウス」で知られている不動産会社です。取扱件数は1986年から連続して全国1位をキープしていて、長年培った売却ノウハウと全国ネットワークが強みの不動産会社です。
※連結対象子会社以外のリハウス各関連会社（賃貸仲介手数料・賃貸管理収益・関連収益等）を含みます。

【第2位】住友不動産販売

手数料収入 623億円（－7.0％）
取扱件数 3万5,122件（－6.9％）
取扱高 1兆2,410億円（－3.6％）
店舗数 269店（－7）
1件あたり平均物件価格 3,533万円（＋120万円）
手数料率 5.0％
1件あたり平均手数料 177万円（0万円）
1店舗あたり平均手数料収入 2億3,159万円

東京都新宿区に本社があり「住友の仲介STEP（ステップ）」というブランド名は耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。関東圏よりも関西圏で圧倒的な集客力があり、関西圏では1位の三井のリハウスをもしのぐ勢いを見せています。大手の売却能力と地域密着型の売却ノウハウが強みです。
※手数料収入に賃貸仲介手数料を含みます。

【第3位】東急リバブル

手数料収入 578億円（－7.0％）
取扱件数 25,635件（－3.0％）
取扱高 1兆2,264億円（－6.8％）
店舗数 193店（－3）
1件あたり平均物件価格 4,784万円（－193万円）
平均手数料率 4.7％
1件あたり平均手数料 225万円（－10万円）
1店舗あたり平均手数料収入 2億9,948万円

東京都渋谷区に本社があるその名の通り首都圏の東急沿線の物件に強い会社です。「リバブル安心仲介保証」という専門家への無料相談や建物の無料点検などアフターケアにも力を入れています。 ※手数料収入に賃貸仲介手数料・賃貸関連収益等を含みます。

【第4位】野村の仲介＋

手数料収入 347億円（－1.3％）
取扱件数 9,322件（－2.1％）
取扱高 8,934億円（2.4％）
店舗数 94店（＋2）
1件あたり平均物件価格 9,583万円（＋416万円）
手数料率 3.8％
1件あたり平均手数料 372万円（＋4万円）
1店舗あたり平均手数料収入 3億6,914万円

東京都新宿区に本社があり、「野村の仲介＋（PLUS）」というブランド名が有名な不動産会社です。近年はネット集客に力を入れており、「3Dウォークスルー動画」や「オーナーレポート」などのサービスを展開し販売実績を作っています。
※野村不動産と野村不動産アーバンネットにおける仲介の合計の数字です。

【第5位】三井住友トラスト不動産

手数料収入 174億円（－13.6％）
取扱件数 7,202件（－6.3％）
取扱高 4,124億円（－12.7％）
店舗数 72店（0）
1件あたり平均物件価格 5,726万円（－421万円）
手数料率 4.2％
1件あたり平均手数料 241万円（－21万円）
1店舗あたり平均手数料収入 2億4,166万円

東京都千代田区に本社がある三井住友信託銀行グループの不動産会社の中の信託系不動産会社です。信託財産の土地活用や資産運用、相続に関するノウハウのある会社です。

【第6位】みずほ不動産販売

手数料収入 151億円（－5.3％）
取扱件数 3,601件（－10.9％）
取扱高 3,697億円（－9.3％）
店舗数 50店（－2）
1件あたり平均物件価格 1億266万円（＋180万円）
手数料率 4.0％
1件あたり平均手数料 395万円（＋24万円）
1店舗あたり平均手数料収入 3億200万円

東京都中央区に本社があるみずほフィナンシャル・グループの信託系不動産会社です。主に法人取引がメインで信託財産の売買に強く、銀行系不動産会社特有のOne MIZUHO戦略でお金のことから物件の調査、瑕疵保険やリフォームなどをワンストップで相談できるのが強みです。

【第7位】三菱UFJ不動産販売

手数料収入 147億円（－9.9％）
取扱件数 4,307件（－16.0％）
取扱高 3,533億円（－13.0％）
店舗数 42店（－2）
1件あたり平均物件価格 8,202万円（＋286万円）
手数料率 4.1％
1件あたり平均手数料 341万円（＋24万円）
1店舗あたり平均手数料収入 3億5,000万円

東京都千代田区に本社がある三菱UFJフィナンシャル・グループの信託系不動産会社です。投資用物件にも対応可能で資産形成や投資に関する相談にも柔軟に対応できるのが強みです。

【第8位】オープンハウス

手数料収入 133億円（＋21.9％）
取扱件数 7,232件（＋27.0％）
取扱高 2,934億円（＋24.1％）
店舗数 52店（＋8）
1件あたり平均物件価格 4,056万円
手数料率 4.5％
1件あたり平均手数料 183万円（－8万円）
1店舗あたり平均手数料収入 2億5,576万円

東京都千代田区に本社がある「東京に、家を持とう。」というコピーが有名な不動産会社です。ちなみに、東京以外のエリアでも、「名古屋に、家を持とう。」「福岡に、家を持とう。」と地域に対応したキャッチコピーで全国展開しています。不動産の買取に強く、売却並みの価格で買取を行っているのが特徴です。

【第9位】積水ハウス不動産

手数料収入 111億円（－7.3％）
取扱件数 8,078件（－2.0％）
取扱高 2,345億円（－3.6％）
店舗数 115店（＋1）
1件あたり平均物件価格 2,902万円
手数料率 4.7％
1件あたり平均手数料 137万円（－8万円）
1店舗あたり平均手数料収入 9,652万円

大阪府大阪市に本社があり、2020年2月1日付けで積和不動産各社を積水ハウス各社へ商号変更しました。積水ハウスグループは全国に100拠点以上のネットワークを持ち、積水ハウス不動産東北、積水ハウス不動産東京、積水ハウス不動産中部、積水ハウス不動産関西、積水ハウス不動産中国四国、積水ハウス不動産九州のブループ会社がそれぞれのネットワークでつながり全国どこでも売却情報を共有できるのが強みの会社です。

【第10位】東宝ハウスグループ

手数料収入 104億円（＋22.3％）
取扱件数 6,102件（＋18.5％）
取扱高 2,142億円（＋20.5％）
店舗数 19店（＋1）
1件あたり平均物件価格 3,510万円
手数料率 4.8％
1件あたり平均手数料 170万円
1店舗あたり平均手数料収入 5億4,736万円

東京都新宿区に本社があり、MEOをはじめとするインターネット戦略と長年培ってきた営業力の強さで急速に販売実績を拡大している会社です。創業40年で関東に19社を展開しています。

【補足】11位以下の不動産売買仲介会社

会社名 手数料収入（前期比） 取扱件数 取扱高 店舗数
11 三菱地所リアルエステートサービス 73億円（－14.3％） 932件（－14.8％） 2,602億円（－42.1％） 8（0）
12 大和ハウスグループ 70億円（10.7％） 4,802件（－5.3％） 1,698億円（－8.6％） 118（55）
13 大京穴吹不動産 69億円（－12.6％） 5,509件（－12.6％） 1,584億円（－5.4％） 75（0）
14 住友林業ホームサービス 64億円（－6.1％） 4,192件（－1.7％） 1,524億円（－2.5％） 47（0）
15 大成有楽不動産販売グループ 59億円（－8.2％） 3,679件（－5.5％） 1,430億円（－12.9％） 40（0）
16 近鉄不動産 53億円（－4.0％） 4,171件（0.2％） 1,072億円（0.0％） 46（0）
17 スターツグループ 50億円（－1.1％） 2,077件（－8.2％） 1,186億円（2.6％） 102（－3）
18 東京建物不動産販売 36億円（－15.8％） 1,013件（－6.7％） 1,364億円（－5.6％） 11（0）
19 三菱地所ハウスネット 35億円（26.3％） 1,616件（13.2％） 840億円（10.1％） 35（13）
20 リストサザビーズインターナショナルリアルティ 33億円（22.7％） 1,333件（14.9％） 629億円（13.0％） 10（0）
21 長谷工リアルエステート 31億円（－23.3％） 2,006件（0.4％） 796億円（－26.5％） 39（1）
22 中央日本土地建物グループ 29億円（－21.6％） 302件（－20.5％） 907億円（－31.8％） 10（－1）
23 ポラスグループ 26億円（0.1％） 2,501件（－1.0％） 552億円（－1.1％） 56（6）
24 ナイス 20億円（7.4％） 1,263件（5.6％） 573億円（－4.0％） 16（1）
25 小田急不動産 18億円（－4.2％） 1,251件（－2.5％） 413億円（－10.5％） 18（－2）
26 伊藤忠ハウジング 18億円（－6.4％） 1,905件（－8.5％） 991億円（－5.7％） 2（0）
27 朝日住宅 11億円（－7.7％） 958件（－4.8％） 260億円（－10.1％） 9（0）
28 阪急阪神不動産 10億円（－12.7％） 666件（－15.4％） 251億円（－20.2％） 12（0）
29 京王不動産 9億円（－13.0％） 620件（－9.2％） 230億円（－6.7％） 11（0）
30 相鉄不動産販売 4億円（－19.1％） 277件（－16.1％） 79億円（－14.9％） 7（0）
31 京急不動産 3億円（－26.9％） 245件（－6.1％） 76億円（6.4％） 11（－1）
番外 センチュリー21・ジャパン 297億円（－4.2％） 26,515件（2.4％） 6,417億円（0.8％） 989（11）
番外 イエステーション 62億円（1.5％） 7,745件（－1.0％） 1,239億円（0.2％） 148（3）
（※データは基本的に株式会社住宅新報社が調査した2020年4月～2021年3月の間の、各事業者の決算をもとにしています。決算期のズレが多少あります。）

不動産マンション売却に関するQ＆A

みなさんの不動産マンション売却に関するQ＆Aを集めてみました。

今が売り時なのかそうでないのかを見極める方法は？

誰もが知りたい今がマンションの売り時なのかそうでないのかという質問です。結論からいえば断定的な答えは出せません。近年は、コロナウイルスの流行により経済活動が停滞している領域もあり、不動産業界も例外ではありません。

2020年のコロナウイルスが中国・武漢で流行した当初に全世界でパンデミックが起こることを予測できた人は少ないように、不動産マンションの売却価格の相場も正確に予測することは不可能です。不動産マンションの売り時を見極めるのは、今後の市場の相場の動きを予測することである程度はできるでしょう。

しかし先の見えない不透明な状況下で相場の動きを正確に予想することは、さらに困難を極めつつあります。そのような経済状況が不安定な時代でも今後の相場の急上昇が見込まれる場合は、上昇するのを待ってから売ったほうが高く売れるというのがセオリーです。

今の相場がどのような動きをしているのかは、レインズのデータや東京カンテイの価格天気図が参考になるので常にチェックしておきましょう。例えば東日本レインズの中古マンション成約1平方メートルあたりの単価の2019～2020年の推移は、以下の通りです。

 

これを見ると2019年に上昇傾向にあった1平方メートルあたりの成約単価が2020年4～6月にはコロナ禍の影響を受けて大きく下落しているのがわかるでしょう。

しかし2020年4～6月は、一時的に下落したもののその後は回復に向かっています。今後の相場も上昇が続く保証はありませんが、コロナの感染者数が落ち着き、全国の経済活動が本格的に軌道に乗れば「売り時」が訪れるかもしれません。今後の相場変動に注目しましょう。

1年のうちマンション売却に最適な時期はいつ？

マンション売却が活発な時期は、主に新年度・新学期が始まる4月に向けた1～3月といわれています。下記の東京都の中古マンション成約件数の推移を表したグラフを見て検証していきましょう。

 

2020年12月の成約件数は、1,280件とあまり多くありません。しかし2021年1月以降は、急激に増え同年3月には2,221件と年間のピークを記録しています。2021年4月以降は、徐々に減少し同年8月に年間の底に到達。データを見る限り1～3月が売り時になる説が立証されているともいえます。売却時期を検討するうえで参考になるデータといえるでしょう。

もう一つのポイントは、同年8月にいったん落ちこんだグラフが9月には大きく回復している点です。これは、子どものいる家庭が夏休み中に内覧をして9月に売買契約が成立したことが予測されます。秋に第2の売り時が訪れると考えられるでしょう。そのため不動産会社に売却を依頼するのは、春に向けては前年12～1月にかけて、秋に向けては8～9月にかけて、底にある時期を選ぶことが必要です。

買い手は、すぐに購入を決めるわけではないので早めに売り出すことで比較検討の対象にしてもらえる可能性を高めることが期待できます。

住宅ローンがまだ残っているマンションは売れますか？

マンションを売却したいけれども住宅ローンがまだ残っているという方は少なくありません。結論として住宅ローンが残っているマンションも売却することが可能です。しかし注意点として売買契約が成立した買主に物件を引き渡すには住宅ローンの完済と抵当権の抹消登記が必要となるため、自己資金で完済の目処が立つ場合は、早めに完済しておいたほうがよいでしょう。

ローンの残高が大きく自己資金で完済するのは不可能な場合でも、買主から支払われた売却額からローンの完済に充当することも可能です。その場合は、買主が売却したマンションを抵当に住宅ローンを借りるのと、売主の住宅ローンの完済および抹消登記の手続きを同時にしなければなりません。

引き渡し当日にスマートに手続きするためには、不動産会社やローンを借りている金融機関と打ち合わせをしておくことをおすすめします。

売却予定のマンションを友人が買いたいと言い出したが、売却は可能？

マンションの売却は、専門家の不動産会社に任せるのが一般的です。しかし購入希望者が売主の友人知人の場合は、直接売却することもできます。その場合、不動産会社を通さずに済むので最大の費用となる仲介手数料を支払わなくて済むのが大きなメリットです。

ただしすでに不動産会社と専属専任媒介契約を結んでいる物件の場合は、いくら自分の友人知人といえども不動産会社を通じて売買契約を結ばなければなりません。なぜなら専属専任売買契約を結んでいる不動産会社以外のルートで発見した相手と取引することは禁止されているからです。

専属専任媒介契約の期間中の場合は、契約している不動産会社を通じて売買契約をして不動産会社へ仲介手数料を支払う方法を取りましょう。どちらにしても専門家を通さず売買契約をしてしまうと契約内容の不備や確認不足などでトラブルになる可能性があります。

契約するべき事項があいまいになるなどリスクが高くなる可能性が高いので、たとえよく知った友人知人であっても不動産会社に仲介を依頼するのが賢明です。

1度売りに出したマンションを売れない事情ができた場合、売却を途中でストップできる？

いったんは売却を決めて不動産会社に媒介契約を結んだマンションを途中で事情が変わって手放したくなくなった場合、売却をキャンセルしても不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません、なぜなら仲介手数料とは、売買契約が成立した場合の成功報酬という形で支払うお金で、売買契約が成立していなければ支払い義務は生じないからです。

ただし例外として以下のようなケースでは、実費を請求されることもあるので注意しましょう。

• 売主の依頼により遠隔地に住む全国の購入希望者と交渉するために不動産会社の営業社員が出張をした場合
• 広告宣伝費をかけて売却促進活動を依頼した場合など

もしこれらに心当たりがある場合は不動産会社に確認しておきましょう。

マンションを売却するまでにかかる期間はどのくらい？

一般的な不動産会社の場合だと売却の相談・査定から買主に物件を引き渡すまでトータルの期間は1～6ヵ月が目安です。まずは、媒介契約を結ぶと広告作成や情報収集に約1週間の期間を要し、そこから売却に向けた営業活動を開始。大体1～3ヵ月を目安に営業活動が行われます。（物件によってはさらに時間がかかるものもあり）

また売買契約後の残金決済が現金払いなら1週間程度、購入者が住宅ローンを利用する場合はその審査に1ヵ月ほどかかりますので、留意しておくと計画が立てやすいでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼して大丈夫？

全く問題ありません。マンションを売却するにあたって査定価格は不動産会社によって異なることがほとんどです。そのためよりよい査定額を出してくれる会社を探すために複数社へ査定を依頼するのが一般的といえるでしょう。ただし不動産会社にも得意分野があるので、査定を依頼した不動産会社がマンション売却を得意としている会社なのかを見極めることは必要です。

またあまりにも多数の会社に査定を依頼した場合、同時に多数の会社と査定の交渉をしなければならないので大変な手間となりかねません。査定額や取扱実績などを吟味して2～3社程度を選定したうえで交渉するのがおすすめです。

査定結果が出るまでどのくらいの時間がかかりますか？

物件情報を電話やWebフォームから入力して伝える机上査定の場合は、一般的に30分～1時間程度の調査で査定結果を知ることができます。一方で実際の売却物件に不動産会社が訪れて立地条件やマンションの現況などを調査したうえで査定する訪問査定は、机上の査定よりも時間がかかる傾向です。

不動産会社の営業担当者が実際に現地を数十分程度確認する時間のほかに役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間も必要なので、査定結果が出るまでに1週間程度の時間を要します。

とにかく今すぐマンションを売却したい場合はどのような手段があるの？

以下のようなケースでは、不動産会社の買取サービスを利用するという手段もあります。

• 売主の都合でなるべく早く物件を売却したい
• 売却希望の物件がなかなか売れない
• 周囲にマンションを売却したことを隠しておきたい

買取は、不動産会社もしくは買取専門業者が買主となり迅速かつ確実に物件売却ができる点がメリットです。また仲介のように広く宣伝する必要がないので、売主が物件を売却しようとしていることは知られずに済みます。ただし買取を利用した場合、仲介で売買契約を結んだ場合に比べて売却価格が安価になってしまう点はデメリットです。

今住んでいる物件の権利のみを売りたいのですが可能ですか？

中古物件の場合だと、多くの方が売却物件に住みながら売却をするので基本的には可能です。

まとめ

ここまでマンションを少しでも高く売るためのコツや、早く現金化する方法など、相場や費用を交えて詳細に見てきました。主なポイントをまとめておきます。

• 同じエリアのマンションでも築年数によって相場は異なる
• 売却価格の相場を調べるときは1つのサイトだけでなく紹介した目的別の複数のサイトを利用し、より詳細な内容を調べることが大切
• 一括査定サイトを利用する場合は、複数社に査定を依頼する
• 高く売るにはマンション住み替えの需要が多い1～3月の繁忙期に向けて少し前から売り出す
• 早く現金化したい場合は「即時買取」を利用する（ただし仲介で売却する場合の7割程度の買取価格となる点に注意が必要）
• 買取してもらう前に一定期間売り出してみたい場合は、売れなかった場合に現金化できる「買取保証制度」を利用する
• 物件を売りやすくするには、ハウスクリーニング、リフォーム、ホームステージングなどで物件の魅力を高める方法がある
• 「買い先行」（先に新居を購入してから物件を売却する）と「売り先行」（先に物件を売却してから新居を購入する）はそれぞれメリット・デメリットがある
• 自分の状況に合わせて「買い先行」「売り先行」の有利な方法を選択する（ただし購入代金を工面するために売り急いで売却価格を下げないためには、売り先行が有利

不動産売買は、数千万円単位の高額な取引となる商品です。そのためちょっとした工夫で売却代金や費用が合わせて数百万円程度異なるケースも出てきます。急いで売却すると慎重な判断ができなくなるので、物件の売却を考え始めたら早めに準備を開始することが大切です。本記事で紹介したポイントを確認しながら、ゆとりを持った売却活動を行っていきましょう。