家を売るのが初めてでも安心！売却方法・手順・注意点・費用まで徹底解説

家を売るには、正しい順序と方法があります。「家は人生最大の買い物」といわれるように、高額の家を売る際に何としても避けたいのは失敗です。

「期待通りの価格で売れなかった」
「不利な取引になってしまった」
「そもそも家を売ることができなかったと」

こうした失敗を防ぎ、期待通り、もしくは期待以上の結果につなげるために必要な正しい家の売り方を解説します。

家を売る6つの方法

家を売る方法は大別すると4つですが、最近は2つ加わって全部で6つの方法があります。それぞれに特徴やメリット、デメリットなどがあるので、6つの方法について簡単に解説します。これから家を売りたいとお考えの方は、このうちどれが一番ニーズに近いかをイメージしながらお読みください。

①不動産会社に買主探しと売却のサポート依頼する「仲介」

不動産のプロである不動産会社に依頼して買主を探してもらい、その買主との交渉や売買契約などのサポートの委託を「仲介」といいます。仲介は、不動産業者にとって重要な業務の一つです。賃貸専門の不動産会社でなければ、どの不動産会社でも依頼を引き受けてくれます。

また売主側が売り出し価格を決めて買主との交渉で最終的な価格が決まるため、希望に近い価格で家を売ることができる点がメリットです。一方で買主を探すための売却活動を要するため、時間がかかってしまう点はデメリットといえます。

②不動産会社に家を売る「買い取り」

不動産会社自身を買主として家を売る方法を「買い取り」といいます。売却活動をする必要がないため、迅速に家を売ることができたり、売却情報を告知する必要がないため、家を売る事実を近隣に知られずに済んだりする点はメリットです。

一方で買い取りは不動産会社にとっては「仕入れ」となるため、自分が住むために買う買主と比べると買い取り価格が低くなってしまうデメリットがあります。

③自分で買主を見つけて家を売る「個人売買」

売主自身が買主を見つけることができるのであれば、不動産会社を通さず「個人売買」で家を売ることも可能です。身内の人や近隣の人など、「その家であればほしい」という人がいれば、不動産会社を通すよりも低コストで家を売ることができるのがメリットです。

ただし、個人売買は自分で買主を見つけられるという恵まれた状況が必要です。また複雑な不動産の売買契約を自分たちでしなければならないため、スムーズに進めるとなると若干ハードルは高いといえます。

④住宅ローンが残っている状態で家を売る「任意売却」

住宅ローンが残っている状態で家を売りたい場合によく用いられるのが「任意売却」です。一般的に住宅ローンの返済困難に陥ってしまったときに用いられる手法で、家を売ったとしてもローンを完済することができない場合に有効です。

ただし、任意売却はローンの債権者となる金融機関の許可が必要です。また家を手放したのにローンの返済だけ残るため、毎月の返済が困難になったときにのみ用いられる方法と考えておいたほうがよいでしょう。

⑤「ネットオークション」で売却する

ネット上にはさまざまなサービスがありますが、不動産をオークション形式で売買することができるサービスがあります。ここでは、主要な2つのサービスを紹介します。

・ IKURA

 

「IKURA」は、大手ITグループのGMOが手がける不動産オークションサイトです。「IKURA」では、不動産を売りたい人が物件をオークションに出品し、その物件をほしいと思っている人が競り合う仕組みです。オークション形式なので売りに出している家をほしいと思う人が多いほど競り合う人数が多くなるため、高く売れます。

近隣だけでなく広く買主を募ることができるため、広い範囲で売却活動をしたい場合にもおすすめです。

・マイホームオークション

 

「マイホームオークション」は、全国に展開する不動産チェーン「ピタットハウス」が手がけている不動産ネットオークションサービスです。家を売る人にとって「高く売る」ことは、大きな関心事となります。しかしオークション形式は、その家をほしいと思う人が多ければ多いほど価格が高くなる仕組みです。

そのため、ネットを利用してより多くの人にオークションに参加してもらうことで高値売却を目指すことができます。

⑥買主との「マッチングサイト」で売却する

 

ネット上には不動産オークションサイトのほかに、売買マッチングサービスを提供しているサイトもあります。ここで紹介するのは「cowcamo（カウカモ）」というサービスです。売りたい人と買いたい人それぞれの要望を集約し、最適な組み合わせになる人同士をマッチングしてくれます。

売主と買主双方の要望をしっかりと把握したうえでマッチングをしているため、一度マッチングした相手とは成約に結び付きやすい点がメリットです。

家を売る際の注意点を5つの状況別に解説

「家を売る」といっても売る家の状態や売る人の事情はさまざまです。ここでは、よくある5つの状況を想定して、それぞれの状況別に家を売る際の注意点について解説します。

住宅ローン返済中の家を売る

住宅ローンの返済中で残債がある家を売ること自体は珍しいことではありません。ポイントになるのは、家を売ってローンを完済できるか否かです。売却代金でローンを完済できるのであれば受け取った売却代金でローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消して引き渡す流れで問題ありません。

問題なのは、家を売っても住宅ローンの残債を完済できない可能性が高い場合です。この場合は、売却代金を受け取っても抵当権を抹消できないため、そのままの状態では引き渡すことができません。そのため上述した任意売却の形をとって家を売却することが必要です。金融機関の了解を得て抵当権を抹消のうえ引き渡し、住宅ローンの残債は引き続き返済していく必要があります。

家がいくらで売れるのかがわからなければ、住宅ローンを完済できるかどうかが確定しません。完済できるかどうかでとるべき対応が変わるため、事前の査定はどれだけ正確に売却価格を見積もることができるかも重要です。

古い家を売る

古い家を売る場合に最も注意が必要なのは、再建築不可の規制対象になっていないかどうかです。建築基準法には接道義務の規定があり、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。古い家のなかには、接道義務を満たしていないものが含まれている可能性があり、接道義務を満たしていない状態のまま建物を取り壊してしまうと再建築不可となり、同じ土地に家を建てられません。

空き家を売る

「家は誰も使用していないと劣化が早く進む」というのは、感覚的にイメージしやすいのではないでしょうか。空き家は、売ろうと思ったときの状態があまりにも悪いと買い手がつきにくくなります。買い手がついたとしても価格の引き下げを余儀なくされることもあるため、空き家は定期的な管理やメンテナンスが重要です。

ドアや窓を閉めたままの状態にしていると室内の湿気が内装や建物を傷めてしまいます。誰も使っていなくても定期的に換気をしたり、清掃をしたりするなど適切な管理をしておくことが建物の資産価値を高め、家が高く売れることにつながります。

また野良犬や野良猫といった動物が住み着いてしまうと糞尿の被害に遭うことになるため、こうした動物が勝手に住み着かないためにも十分な管理をしておきましょう。

住み替えで家を売る

今の家を売って新しい家に住み替える場合には、「売り先行」「買い先行」の2つのパターンがあります。

・売り先行
今住んでいる家を先に売って売却代金を受け取ったうえで、その売却代金と自己資金や住宅ローンなどを用いて新しい家を買う流れです。今住んでいる家に住宅ローンが残っている場合や一時的に住むことができる場所がある人に適しています。

・買い先行
次に住むための新しい家を買ったうえで、それまで住んでいた家を売る順序のことです。一時的に2つの家を持つことになるため、「資金に余裕がある」「新しい家に妥協したくない」といった人などに適した方法といえます。

どちらを選択するかによって家を売る流れが大きく異なるため、最適な方法を入念に検討したうえで選ぶようにしましょう。

離婚に伴って家を売る

「3組に1組が離婚している」といわれるほど、今や離婚は珍しいことではありません。それに伴って離婚を機に家を売るニーズも高くなっています。離婚に伴って家を売却する際に注意したいのは、売却代金の取り扱いです。売却代金が手元に残るのであればそれを2人で精算するだけで完了できますが、住宅ローンが残っている場合は少々厄介です。

例えば「住宅ローンの残債を払う人を誰にするのか」「売らずに住み続けるのであればどちらが住み続けるのか」といったことは、離婚協議でしっかりと決めておく必要があります。

家が売れるまでのおおまかな流れ7ステップ

仲介によって買主を探し、家を売るまでには基本となる流れと順序があります。ここでは、7つのステップで家が売れるまでの流れを解説します。仲介の場合は、買主という「相手」がいるので、そのことを意識しながらお読みください。

01 いくらで売れるのか相場観をつかむ

これから売ろうとする家が、果たしていくらで売れるのか……家を売るための流れは、おおまかな相場観をつかむことから始まります。次のステップでは、不動産会社に査定を依頼しますが、その前段階として自分でも相場観をつかんでおくことがおすすめです。そうでなければ不動産会社の査定価格が妥当なのかどうかを判断する物差しがありません。

国土交通省が提供している「不動産取引価格情報検索」では、実際にあった不動産取引の結果を調べることができるので近隣の類似物件がないか調べてみましょう。ほかにも不動産ポータルサイトで売りに出されている物件の売り出し価格が参考になります。

02 不動産会社に査定を依頼する

おおまかな相場観を調べたら、次は不動産会社への査定依頼です。1社だけに依頼をするのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討するのがセオリーです。そのための便利なサービスとして一括査定サイトをおすすめします。

例えば、「すまいValue」「HOME4U」「イエウール」などたくさんの一括査定サイトがあるので、できれば複数の査定サイトを使ってみてください。1社だけ突出して高い査定価格を提示している不動産会社は、自社に売却の依頼を取り付けるために相場を逸脱した価格を提示している可能性があります。そのため、平均的な価格を提示している不動産会社に絞り込むのがコツです。

03 不動産会社と媒介契約を結ぶ

最終的に仲介を依頼する不動産会社を絞り込んだら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3つの種類があるので、ニーズに合わせて選びましょう。

04 売却活動をする

媒介契約を結んだ不動産会社は、売却活動を始めます。不動産業者同士のデータベースに売却物件情報を登録し、それ以外にもネット広告や店頭の告知、チラシ配布など買主を募る方法はさまざまです。その売却情報に問い合わせが入ったら買主候補による内覧があります。買主候補者が訪れるので、室内は整理整頓して気持ちよく内覧してもらえるように準備をしておきましょう。

05 買主と売買契約を結ぶ

買主との話がまとまったら売主と買主による不動産の売買契約を結びます。法的に効力のある契約書なので告知漏れや記載漏れのないよう不動産会社のサポートを受け、あとでトラブルにならないようにすることが必要です。

例えば、引き渡し後に不具合が発覚してトラブルに発展するケースはよくあります。金銭で解決することになると思わぬ出費につながりますし、そうでなくても気持ちよい取引とはいえません。そのため、不具合や気づいていることなどは包み隠さず重要事項として伝えるようにしましょう。

06 家を引き渡す

売却代金の決済とともに家を買主に引き渡します。住宅ローンを組んで購入した家の場合、金融機関の抵当権がつけられています。上述した通り、買主に家を引き渡す際は抵当権を抹消しないと引き渡しができません。そのため、司法書士へ依頼して抹消手続きを行い、引き渡します。

この場合の手続きや司法書士の手配などは仲介を依頼している不動産会社がすべてやってくれるので、売主自身に司法書士のあてがなくても問題はありません。

07 確定申告をする

家を引き渡して売却が完了したら、次の確定申告期間となる翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をします。家を売ったことで利益が発生した場合、その利益は譲渡所得税の対象になるので、確定申告をしたうえで納税をすることが必要です。

自分で購入した家であれば取得価格がわかるので、売却価格との差額で利益が出ているかどうかを計算できますが、相続の場合は取得価格がわかりません。その場合は、売却価格の5％相当を取得価格として計算できるので、「売却価格の95％分」が譲渡所得となります。

家を売ると発生する費用と税金まとめ

家を売るまでのステップを解説した次は、家を売ることによって発生する費用や税金について解説します。費用は、不動産会社に支払う仲介手数料で税金は譲渡所得税と住民税です。これらの費用は、最初から定められているので、事前に仕組みを知っておけばおおまかな費用や税金を計算しておくことができます。

いざ支払いや納税の際に慌てることがないように必要な知識を事前にマスターしておきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介を依頼して家の売却が完了したら、仲介をした不動産会社に対する報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は、法律で上限が定められているので、悪質な業者でない限りその上限を超えて請求されることはありません。仲介手数料の上限は以下の通りです。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

ほとんどの不動産取引で売却価格が400万円を超えるため、「売却価格に対して3％＋6万円＋消費税」が仲介手数料の上限と覚えておけばよいでしょう。

国に納める譲渡所得税と住民税

家を売ったことで利益が出た場合は、譲渡所得税が発生します。自分で買った家の場合は、譲渡所得が発生するケースは少ないかもしれません。しかし相続で取得した家を売って取得価格がわからない場合は「売却代金の5％」で取得したと見なされるため、ほとんどのケースで譲渡所得が発生します。

譲渡所得税と住民税の税率には短期と長期の分類があり、それぞれの税率は以下の通りです。

※所得税に復興特別所得税を含む
出典：国税庁「パンフレット「暮らしの税情報」（令和3年度版）」

知っておきたい税金の控除

自分が住んでいた不動産（マイホーム）を売却した際に発生した譲渡所得には、3,000万円を上限とする特別控除があります。譲渡所得が3,000万円までは非課税になるというもので、自宅を売却した場合は該当するケースが多いため、しっかりと活用したい制度です。

譲渡所得が3,000万円を超えるような家の売却でも、譲渡所得のうち3,000万円までは控除の対象となるため、大幅に税金を節約できます。また所有期間が10年超の自宅売却での譲渡所得に対しても、軽減税率の制度があるので押さえておきましょう。

土地と建物の両方で所有期間10年を超えている家を売る場合、譲渡所得のうち6,000万円分までの税率が14.21％（復興特別所得税を含む所得税10.21％＋住民税4％）に軽減されます。

【場面別】家を売るのに必要な書類

家を売る際には「たくさんの書類が必要になりそう」と感じている方は多いでしょう。家を売るまでに必要な書類は、大きく2つの場面に分けることができます。1つ目は不動産会社に査定を依頼する初期段階の必要書類、2つ目は最終段階である家を引き渡すときです。ここでは、両方の場面において必要な書類を解説します。

不動産会社に査定依頼をする初期段階

不動産会社に査定依頼をするためには、主に以下の書類が必要、もしくはあるのが理想的です。

【マンション、戸建て住宅共通】
・登記簿謄本（登記事項証明書）
・売る予定の家を購入したときの売買契約書
・売る予定の家を購入したときの重要事項説明書
・登記済み権利書（登記識別情報）
・土地測量図、境界確認書
・固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書

【マンションを売る場合】
・マンション管理規約
・マンション維持費関連の書類
・耐震診断報告書

これらのすべてがそろっている必要はありません。しかし書類を多くそろえられるほど、不動産会社の査定も正確になります。そのため、用意できるものはできるだけ多く不動産会社に提供するようにしましょう。

家の引き渡しをする最終段階

次に家を売る工程の最終段階となる引き渡し時の必要書類について解説します。引き渡し時の必要書類は、物件に関するものではなく売主に関わるものばかりです。

・本人確認書類（運転免許証、健康保険証など）
・実印＋印鑑証明書
・住民票
・銀行通帳など口座に関連する書類
・ローン残高証明書

特に記載はしていませんが、これらの書類についてはすべて売主のものを用意します。売買契約で使用する実印が必要になり、それを証明するために印鑑証明書も必要です。査定依頼時は、まだ不動産会社のサポートがないため、自分で必要書類のチェックをする必要があります。

しかし引き渡し時には、仲介を依頼している不動産会社のサポートがあるので、完全に理解していなくても問題はありません。

家を売る一連のプロセスで注意しておくべきこと

上述したように、家の売却には7つのステップがあります。これほどやることが多いことから、注意しておくべきことも少なくありません。ここでは、家を売る一連のプロセスを3つの場面に分けて、それぞれの場面で注意しておくべきことをまとめました。

家を売る前段階で注意しておくべきこと

家を売る前段階では、不動産会社への査定依頼が最も大きなイベントとなり、この段階で重要になるのが「相見積もり」です。1社だけに査定依頼を出すのではなく複数の不動産会社に査定依頼を出すことで広い視野で比較検討をしましょう。ネット上にある一括査定サイトを使えば一度の情報入力だけで複数の不動産会社へ査定依頼を一斉に出すことが可能です。

不動産会社同士が競争意識を持つことで有利な条件を引き出しやすくなったり、不動産会社として本腰を入れて査定をしてくれたりすることが期待できます。また不動産会社との媒介契約は、しっかりと検討して決めるようにしましょう。専属専任媒介契約が最も制約が厳しい契約なので、早期売却が期待できます。

しかしほかの売却チャンネルをふさぐことにもなるので、特に専属専任媒介契約を結ぶ場合はその価値がある不動産会社かどうかをしっかりと見極めましょう。

売却活動中に注意しておくべきこと

売却活動は、買主候補という相手のいる活動です。そのため、買主候補に気持ちよく内覧をしてもらえるような配慮は欠かさないようにしましょう。例えば、内覧時に室内の整理整頓をして掃除もしっかりと行うことで買主候補を「おもてなし」する心がけが重要です。買主は家だけでなく、その家にどんな人が住んでいたのかも見に来ていることを忘れないでください。

買主が決まったら売買契約を締結します。この契約書面は、法的に効力のあるものなので、あとでトラブルにならないように内容を入念に精査しておくことが必要です。売買交渉では、価格だけでなく不具合の有無、さらにもっと細かいことも話し合い取り決めていきます。

口頭で出た話であっても書面化しておかないと効力はないため、仲介を任せている不動産会社のサポートを受けながら重要事項に漏れのないように記載しておきましょう。

家を売ったあとで注意しておくべきこと

買主との売買契約がまとまったあとは、いよいよ家の引き渡しです。それまでにやっておくべきことは以下の3つです。

①住宅ローンの完済、抵当権の抹消
②隣地との境界線確認
③契約の履行（残置物の撤去や設備のメンテナンスなど）

これらを引き渡し前にこなしておくことで、スムーズな引き渡しができます。一度トラブルになると家の売却そのものが流れてしまうリスクもあるので、これらの項目は漏れのないように済ませておきましょう。

家の引き渡しとともに買主にはさまざまな書類や資料も引き渡します。これらの書類についてもしっかりと引き渡し確認書を発行して、「渡した」「もらっていない」というトラブルに発展しないようにすることが大切です。

税金の問題で買主とのトラブルになることはありませんが、家の売却を完了したら確定申告を忘れないようにしましょう。特に相続で取得した家を売った場合は、譲渡所得税との関わりがあるので、放置していると申告漏れを指摘される恐れがあります。

家を売るのに失敗しないための6大鉄則

スムーズかつ希望する価格で家を売りたいというのは、誰もが思うことでしょう。逆に失敗してしまうと思わぬ損をしてしまったり、ひどい場合は家を売ることすらままならなかったりすることもあります。そんな失敗を回避するために、ここでは6つの鉄則について解説します。

これらの鉄則を一つずつ理解して確実にこなしていくことで、家をスムーズかつ希望する価格で売れるようになります。

鉄則①　査定依頼は複数の不動産会社へ

本記事では、不動産会社に査定依頼を出すのであれば複数の不動産会社に出すべきであると述べてきました。その理由を改めて述べると以下の2つです。

・複数の不動産会社から広く提案を受けることで相場観をつかめる
不動産会社に対して最初に依頼するのは、机上査定と呼ばれる簡易的な査定です。実際に物件の現地調査をしたわけではなく家に関する基本的な情報だけで査定を行うため、精度は高いとはいえません。そのため机上査定では、不動産会社による差や特徴が出やすくなります。不動産会社によって査定の根拠が全く異なる提案内容や査定価格を出してくることも珍しくありません。

そのため視野を広くして多くの不動産会社から意見を聞くことは大切です。幸い現在は、複数の不動産会社に対して一度の情報入力だけで一括で査定依頼を出すことができるサイトがいくつもあります。これらのサイトはいずれも無料で利用できるので、しっかりと有効活用していきましょう。

・不動産会社同士に競争意識が生まれ、有利に家の売却を進められる
複数の不動産会社に査定依頼を出すことの意義は、もう1つあります。これは不動産を取り扱ううえでとても重要なことです。高い買い物をする際には「相見積もり」といって複数の業者や販売店を天秤にかけるような形で見積もりをとることがあります。なぜなら、そのほうが業者間、販売店間で競争の意識が芽生えて、より有利な条件や価格を引き出しやすくなるからです。

家を売る際も同様で、不動産の一括査定サイトから査定依頼を出すと不動産会社へ他社にも査定依頼を出していることが自然に伝わります。そのためしっかりと査定をしたり、他社と差別化できるような提案を用意してきたりすることが期待できます。不動産会社は、海千山千の業者が多いといわれているため、初めて依頼をする場合は警戒心を持ってしまう人は多いと思います。

そんな人は、特に「相見積もり」をとることが一つの安心材料になるでしょう。

鉄則②　早めに訪問査定を受ける不動産会社を決める

机上査定の次は、実際に現地調査をしたうえで正確な査定をする訪問査定に移ります。この段階では、査定依頼を出した全部の不動産会社に訪問査定を依頼するわけにはいきません。そのため最終的に仲介を依頼する可能性が高い不動産会社に絞り込むことになります。

このプロセスで停滞してしまうと売却の好機を逸してしまうこともあるので、あまり長く迷うことなく、訪問査定を受ける不動産会社は早めに決めましょう。

・ 机上査定と訪問査定の違いを知ろう
机上査定は、不動産物件に関する基本的な情報を書類上で入手し、その情報をもとに行う査定のことです。書類上の情報だけで査定をするので「机上」査定と呼ばれています。現地を見ていないのでどうしても精度が低くなりますが、まずはおおまかな費用感を知りたい場合に役立ちます。一方、訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地にやってきて調査をしたうえで行う査定のことです。

ここから先は、プロの目線で自分が知りたい情報を現地で得ながら査定をするため、不動産会社の力量がはっきりと表れるプロセスでもあります。

・ 訪問査定の評価は上げられる？
訪問査定は、不動産のプロが家をくまなくチェックして正確性の高い査定を行います。そのため訪問査定の価格は、最終的に家が売れる価格と近い数値になりやすく、それなら訪問査定の価格を高くしたいと思うものです。訪問査定を行うのは、見えない部分まで見極めることができるようなプロなので、小手先のテクニックで査定評価を高くできる余地はあまりないでしょう。

それよりも重視したいのは、「誰に訪問査定を依頼するか」です。不動産会社には、得手・不得手があるので、売りたいと思っている家の種類や地域などを得意としている不動産会社へ査定依頼をするのが評価を高くするコツです。その分野に強いプロに依頼すれば、ほかの不動産会社が評価しないような点を評価してもらえる可能性があります。

鉄則③　不動産会社の選び方のポイント3つ

家を売る際に不動産会社は、査定段階から仲介を任せるのに至るまで極めて重要な役割を果たします。そのため家の売却で成功するためには、不動産会社選びが欠かせません。ここで3つのポイントで不動産会社選びのコツを紹介します。

・ 売却に強い
不動産会社は、どこも同じことをやっているように見えますが、それぞれに得意とする分野が異なります。例えば賃貸専門の不動産会社は、売買の経験があまりなかったり、逆に賃貸にあまり力を入れず売買を専門にしていたりする不動産会社などさまざまです。家を売るためのパートナーとして選ぶべきは、もちろん売却に強い不動産会社です。

・ 誠実な対応が期待できる
宅地建物取引業法の第31条では、以下のように誠実な対応が義務付けられています。

不動産会社にとって依頼者は大切なお客様となるため、誠実な対応をするのが当然です。しかし実際には、そういえない不動産会社もあります。特に問題なのが「囲い込み」です。囲い込みの手口は、まず高い査定価格を提示して自社と専任媒介契約を取り付け、他社に依頼できないようにしてから顧客の不動産をわざと売らないように仕向けて売却活動を長引かせます。

なかなか売れないことに業を煮やした売主に、条件を引き下げさせて自社で安く買いたたくのです。 不動産会社の利益だけを考えた悪質な手口といえます。こうした行為をする不動産会社を選んでしまうのは、論外なので、誠実さも大切な品質の一つと認識しましょう。

・ 会社だけでなく担当者との信頼関係も精査
不動産会社選びは「会社」だけで選ぶのではなく担当者という「人」も重視しましょう。なぜなら、実際に売却活動をするようになったら取引相手はその担当者になるからです。当事者間に信頼関係がなければ高額商品となる不動産の売却を安心して任せられません。

担当者との信頼関係を見極める唯一無二の方法はありません。しかし例えば、「質問したことにきちんと答えてくれる」「売主目線で提案してくれる」など好感を持てる点をいくつも挙げられるような担当者であれば信頼に値するのではないでしょうか。

鉄則④　専属専任媒介契約の締結は慎重に

家の売却における不動産会社の役割はとても大きいので、特に専属専任媒介契約を結ぶ際には慎重に慎重を重ねるようにしましょう。専任媒介契約と違って専属専任媒介契約は、売主自身で買主を見つけることもできないので、すべてを不動産会社に依存することになります。媒介契約した不動産会社に不誠実な対応をとられてしまうと売却に失敗する可能性が高くなるでしょう。

不動産業界には「両手取引」といって売主と買主の両方から仲介手数料をとる取引があります。たまたま売却を依頼された物件を探している顧客がいればそれをマッチングするだけなので問題はありません。しかし「両手取引」をしたいばかりに売主の不利益になるような売却活動をするのは問題です。

専属専任媒介契約を結んでしまうと他社に簡単に乗り換えができなくなるので、契約の際には慎重さが求められます。

鉄則⑤　内覧対応をおろそかにしない

売却活動において内覧は、とても重要なイベントです。せっかく自分の家に興味を持ってくれた人ですから、少なくとも内覧対応で不快な思いをさせないように心がけましょう。整理整頓や清掃はもちろん人としての信頼関係を醸成するためにも誠意ある対応を意識したものです。先述したように内覧のためにやって来る人は、家だけでなく売主のことも見ています。

・ 物件の長所、説明できますか？
内覧に来た人には、せっかくの機会なので家を買ってもらうためのアピールもしておきたいところです。そこで重要になるのが、これまで住んできた家のアピールポイントの確認です。例えば「2階の窓から見える景色が素晴らしい」「内装に上質な材料を使っている」など、あらかじめ家のアピールポイントを整理して内覧時に伝えられるように準備しておきましょう。

もちろん内覧の前段階で不動産会社が買主を募る際にもアピールポイントがあるほうが集客しやすいです。そのため家の売却活動をすることになったら家のアピールポイントを家族全員で出し合って整理しておくのもよいでしょう。

・ 行き届いた清掃と整理整頓は基本
内覧対応の基本は、清掃と整理整頓です。家を売ると決めた時点から意識するようにしましょう。床に物を多く置いていると見えている床の面積が狭くなり、家全体が狭く見えてしまいます。整理整頓をして床をできるだけ広く見せるのがコツです。

さらに近年では、ホームステージングといって魅力的な演出をすることで家を売りやすくする手法を取り入れる事例もあります。アピールしたい点を強調するような演出などホームステージングを得意としている不動産会社に仲介を依頼するのも有効な方法です。

鉄則⑥　2～3月の時期を狙う

不動産には「売れやすい時期」があることをご存じでしょうか。それは、毎年2～3月にかけての時期です。4月からの新年度に向けて人の移動が多くなる時期で、それに伴って不動産の購入需要も旺盛になります。買主候補は、多いほうが成約に至る可能性も高くなるので、特に急いでいるわけではないのであれば、2～3月にかけての時期を狙うのも一考の価値があります。

不動産会社と自分との相性も重視しよう

不動産会社選びが重要といっても、すべての人に同じ不動産会社が最適というわけではありません。家は、2つと同じものがない資産なので、最適な売り方はそれぞれの家によって異なります。また売主の意向も多種多様なため 、不動産会社選びでは「自分に合っているか」という視点も重要です。

自分に合っているかどうかを選ぶポイント

「自分に合っている」という言葉を言い換えると、「自分の要望を実現してくれる」「信用して任せられる」といった意味合いになります。そこでまずは、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定依頼をして、そこから意中の不動産会社に絞り込んでいくのにあたって、以下の点を意識するのがよいでしょう。

・自分で調べた相場観に近い査定額を提示している
・不動産会社の得意分野と合致している
・問い合わせ時の対応に好感が持てる

3つ目の視点については、やや主観的です。しかし不動産取引は、当事者間の信頼関係が成功に大きく関わるので、たとえ主観的でも「この人ならパートナーにできる」と思える人がいる不動産会社を選ぶようにしてください。

不動産仲介会社の指標ごとのランキング

不動産会社や不動産業界は、不動産事業を営んでいる人でもない限り家を売ることになって初めて関わりを持つことになった世界かもしれません。不動産業界には、どんな不動産会社があってそれぞれの実力や勢力図はどうなっているのかといった点にも興味がある方もおられると思います。

そこでここからは、不動産の売買仲介実績ランキングやオリコンによる顧客満足度ランキング、そのほかの指標でのランキングなどランキング形式で不動産会社の実力を紹介します。

大手不動産会社の仲介実績トップ10

不動産業界には、大手に分類される不動産会社があります。これらの大手不動産会社は、スケールメリットを活かして売買仲介実績も多く、それらを上位からランキングにすると以下の通りです 。実績数の多い不動産会社は、それだけ多くの売主から支持されていると推測できます。

 

住宅新報webで定期的に発表されているランキングは、まだまだ続きますが、そのうち上位10位までを抜粋しました。誰もが聞いたことがあるような企業名が多く並んでいるのがわかります。実績が豊富な不動産会社から選びたい場合は、これらトップ10にランクインしている不動産会社を軸に選ぶのがよいでしょう。

オリコンの「不動産売却」顧客満足度トップ10

さまざまな商品やサービスの顧客満足度調査を行っているオリコンは、音楽のヒットチャートでもおなじみです。そのオリコンによる不動産売却の顧客満足度ランキングも不動産会社選びの参考になります。以下は、オリコンが発表した戸建てとマンションそれぞれの顧客満足度ランキングの上位10社です。

＜戸建て住宅＞

出典：オリコン顧客満足度ランキング「不動産仲介 売却 顧客満足度ランキング」

＜マンション＞

出典：オリコン顧客満足度ランキング「不動産仲介 売却 マンション 総合ランキング」

その他指標でのランキング（店舗数）

次に全国各地にある店舗数でも上位の10社がどこなのかを見てみましょう。

出典：株式会社住宅新報「主要不動産流通各社の2021年度（2022年3月期）の売買仲介実績」

やはりネームバリューのある大手の名前が多く見られます。ほかの指標も上位にランクインしている不動産会社がいくつか見られるので、こうした不動産会社は「実績」「規模」ともに任せやすい不動産会社といえます。

不動産一括査定サービスのおすすめ3選

本記事では、複数の不動産会社に一括して査定依頼を出すのに便利な一括査定サービスの利用を推奨していますが、この不動産一括査定サービスにも多くの種類があります。これだけたくさんあるとどれを利用するべきなのか迷ってしまうかと思いますので、ここではおすすめのサービスを3つ紹介します。

家を売る際に利用したい一括査定サービス紹介

家を売るには、複数の不動産会社に一括して査定依頼を出すことから本格的な活動が始まります。しかし不動産一括査定サービスも数が多いので、ここではそんな数あるサービスサイトから3つを厳選して紹介します。

イエウール

 

不動産会社の登録数が2,000社を超える、かなり規模の大きな不動産一括査定サービスです。もちろん日本全国の47都道府県に対応しており、日本全国どこであっても査定の対象です。メッセージアプリのように、会話形式で必要事項を入力していくと査定に必要な情報を入力できるようになっているので、とても手軽です。

なお、同時に査定依頼を出せるのは、最大6社です。ほかの一括査定サービスと比較すると標準的な数ですが、対象となる不動産会社の数が圧倒的に多いため、より自分に合った不動産会社を見つけやすいでしょう。

マンションナビ

 

「マンションナビ」という名称の通り 、マンションに特化した不動産一括査定サービスです。住所などを入れなくてもマンション名を入れるだけで検索が可能なので、とても便利です。全国対応で最大9社まで一括して査定依頼を出すことができるので、その数はほかのサービスを比べても多い部類に入ります。

東名阪と福岡というマンションが密集しているエリアについては、それぞれのエリアページが用意されているのが特徴です。

「マンションナビ」には、AI査定機能があります。過去の取引事例などのデータベースを参考にAIが売却価格の相場を自動的に算出可能です。

イエシル

 

「イエシル」もマンションに特化した不動産一括査定サービスです。マンションの名前を入れるだけで検索ができるだけでなく、駅名や学校名など対象となる物件の近くにあるランドマークからでも検索ができます。蓄積されたビッグデータをもとに価格を自動査定できる機能もあるので、まずは相場観を見てみたいというニーズにも応えてくれます。

さらに「イエシル」では、マンション単位ではなくマンション内にある個々の部屋にまで落とし込んだ相場情報を調べることができるため、より高い精度の査定が期待できます。

不動産会社選びが家の売却の運命を決める

家を売る方法や成功するために知っておくべきことなどを解説してきました。仲介で家を売る場合には、不動産会社に依頼することになるわけですが、家の売却を成功させられるかどうかは不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。そのことは、記事中でも何度も述べているので、具体的にイメージされていることでしょう。

一括査定サービスをうまく利用して効率よく意中の不動産会社を見つけることが、家の売却を成功させるための大切な第一歩です。

家を売ることに関するよくある質問

家を売る方法の種類は？

主な方法としては、以下の3種類です。

・仲介：不動産会社に買主を探してもらう方法
・買い取り：不動産会社自身が買主となる方法
・個人売買：売主自身が個人的に買主を見つけて売却する方法

そのほかには、住宅ローンが残ったまま売却したいときに用いられる「任意売却」があります。

家を売るのにどれくらいの時間がかかる？

売却活動にどれだけの期間を要するかにもよって異なります。一般論としてスムーズに進んだ場合は3ヵ月程度、長くても6ヵ月程度が目安です。この差は、買主探しをする売却活動の期間によるもので、買主探しに難航すると売却期間も長くなります。

家を売るのにどれくらいの費用がかかる？

家を売るのに必要な費用や税金として知っておきたいのは、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税などです。仲介手数料と譲渡所得税は、いくらで売れたかによって大きく変動します。例えば仲介手数料の場合 、おおまかな目安としては3,000万円前後で家を売却したとすると100万円程度の費用が必要です。

家の売却価格を知る方法は？

家の売却価格を知る方法には、主に2つの方法があります。1つ目は、動産取引の実績データベースから類似物件を探して推測する方法、2つ目は不動産ポータルサイトで売りに出されている類似物件を調べる方法や自動査定ができるサイトの利用です。