マンションの売却相場はいくら？東京23区のエリア別平均価格や高く売却するコツ

マンションを売却したいと思い立ったら次に気になることは「いくらで売却できるのか？」ということではないでしょうか。不動産には、同じものが一つとして存在しないので、今住んでいるマンションがいくらで売却できるのかは、予測できない部分があります。

しかし、マンションには売却相場があることをご存じでしょうか。この相場を知ることで、事前にある程度の予測を立てることができます。

そこで本記事では、最新のマンションの売却相場動向と併せて、東京23区のエリア別マンション売却相場を紹介します。さらに、マンション売却相場を自分で調べる方法やマンションを高く売却するノウハウなども見ていきましょう。

マンション売却相場の最新動向

不動産市場は、経済動向の影響を強く受けます。その経済もまた、さまざまな要因によってあらゆる影響を受けていることはいうまでもありません。ここでは、2022年現在のマンション売却相場を知るうえで欠かせない「コロナ」「オリンピック」の2つの要因による影響を踏まえて、マンション売却相場の最新動向を紹介します。

コロナ禍でマンション売却相場はどう動いた？

2022年のマンション売却相場を考察する場合、やはりコロナ禍による影響を考えないわけにはいきません。経済全体に大きな打撃を与えたコロナ禍は、マンション売却相場にどんな影響をもたらしたのでしょうか。

以下の表は、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した2020年の中古マンション成約件数推移です。これを見ると、赤い囲みを入れた部分が大きく落ち込んでいることがわかります。

 

この赤い囲みを入れた2020年3～5月は、コロナ禍による初めての緊急事態宣言が発令された時期です。人々の行動が大きく制限されることになり、中古マンションの流通も大きく停滞したことがうかがえます。しかしその後は、順調に回復してその反動のように高い伸びを示している時期もあるのが見て取れます。

東京オリンピックでマンション売却相場はどう動いた？

次に東京オリンピックによるマンション売却相場への影響も見てみましょう。以下のグラフも公益財団法人東日本不動産流通機構が発表したレポート内の首都圏の中古マンション価格推移です。赤色の棒グラフが1平方メートルあたりの単価を示しています。

 

1平方メートルあたりの単価についてもやはり2020年4月の落ち込みが目を引きます。この時期は、緊急事態宣言による影響だけでなくコロナ禍で東京オリンピックの延期が決まった時期でもあります。東京オリンピック前は、不動産市場が好調で「オリンピック後に反動で相場は下落する」という意見が大勢でした。

しかしオリンピック延期による一時的な影響は見られたものの、その後は回復して上昇基調となり2021年になってもその傾向は続いています。2022年6月現在もこの傾向は続いているため、2020年4月が1つの「底」となってマンション売却相場は上昇を続けているのが現状です。

東京23区エリア別のマンション売却相場

好調なマンション市場の中心地ともいえる東京23区。ただし「東京23区」といっても文字通り23の区があるため、すべての区に同じ傾向が見られるわけではありません。そこで東京23区それぞれについて、エリア別のマンション売却相場を国土交通省のデータベースより2021年の10～12月にあった不動産取引実績から調査し紹介します。

港区エリアのマンション売却相場

都心3区に含まれる名実ともに東京を代表するのが港区。区内には、小学校の校区によって人気を集めているエリアも点在しマンションの価格相場も総じて高めです。

中古マンションの流通量も多く2021年10～12月のデータだけを見ても110件の中古マンション取引があり、さらに平均取引価格が1億円に迫る金額になっていることからも安定した需要が価格からも裏付けられています。

新宿区エリアのマンション売却相場

都心3区と呼ばれる地域に新宿区と渋谷区を加えたエリアは、都心5区と呼ばれ不動産投資家からも安定した需要のある地域として高い人気を集めています。

交通アクセスや職住近接などの観点から、新宿区はマンション居住の魅力的なエリアやマンションの供給数も多いことから取引件数も23区でトップクラスです。

千代田区エリアのマンション売却相場

千代田区は、霞が関の中央官庁や国会議事堂、最高裁判所など日本の中枢機能が集中しており、東京だけでなく日本の中心といってもよいエリアです。区内には、こうした中央官庁だけでなく住宅地も点在しておりマンションも供給されています。

また、都心3区、都心5区の両方に属する区で地理的にも東京23区の中央付近に位置しているのが特徴です。交通アクセスに恵まれており、最寄り駅までの徒歩距離の近いマンションが多いことも高い人気を支えています。

渋谷区エリアのマンション売却相場

都心5区に属し東京にある「3大副都心」の一角としても機能している渋谷区。ちなみに3大副都心とは渋谷、新宿、池袋のことです。

渋谷というとスクランブル交差点に象徴されるような一大ターミナルのイメージが強いかもしれません。しかし渋谷区内には、代々木や千駄ヶ谷、広尾、松濤といった人気の高い住宅地が多く点在しているのも特徴です。マンションの数が多いことから流動性も高く居住だけでなく投資の視点からも人気の高いエリアです。

江東区エリアのマンション売却相場

江東区は、区内全世帯のうち約8割が集合住宅の居住者のため、マンションや団地などの集合住宅がとても多いエリアです。深川や亀戸といった歴史のある下町で知られる江東区ですが、今ではベイエリアで続々と開発されているタワーマンションに象徴されるように近代的な居住地のイメージを高めています。

江東区内で地価が高い街名としては「東雲（しののめ）」や「豊洲（とよす）」「有明」などが並び、いずれもベイエリアのタワーマンション開発地です。今後も江東区ではこうした開発が進むと考えられ、利便性の高いマンションが多く供給されるでしょう。

品川区エリアのマンション売却相場

東京23区のなかでも知名度が高く同時に屈指の交通アクセスを誇るエリアが多いのが品川区。マンション売却相場も高めです。そのなかでも山手線沿線にあたる大崎や五反田、北品川などは地価も高く、マンション取引も活発なため、人気の高いエリアといえます。

東京オリンピック開催に合わせて開業した「高輪ゲートウェイ駅」は、山手線で49年ぶりの新駅のため、品川区の魅力を高めるトピックとなりました。

目黒区エリアのマンション売却相場

目黒区は、東京の都心から10キロメートル圏内に位置し山手線の渋谷、目黒、恵比寿の各駅にも近接しています。交通アクセスに恵まれており、良質な住環境がそろったエリアが多いことで有名です。

「住みたい街ランキング」といったランキングでは、目黒区内の青葉台や自由が丘、中目黒などが常に上位にランクインしており目黒区の高い人気を証明しています。

杉並区エリアのマンション売却相場

東京23区の城西地区に属する杉並区は、渋谷区や中野区に隣接しているため、渋谷や新宿などへの交通アクセスに恵まれているのが特徴です。また区内には、荻窪、高円寺、阿佐ヶ谷といった知名度の高い住宅地も多く点在しているため、マンションの居住エリアとしても人気が高くなっています。

なお、渋谷区と隣接していますが渋谷区と比べるとマンションの取引価格は若干安い傾向です。このことも活発な取引の要因となっています。

中央区エリアのマンション売却相場

中央区は、銀座や日本橋といった主要な繁華街、さらには東京駅周辺のオフィス街などが有名です。中央区内では、パワーカップルと呼ばれる子どものいない高所得世帯などに向けたマンション物件が多く供給されており高い人気を維持しています。

月島や勝どきといったベイエリアにタワーマンションをはじめとするマンションが多く所在しているので、中央区内のマンション流通の柱となっています。

板橋区エリアのマンション売却相場

板橋区内の大部分は、住宅地でありながら東武東上線大山駅～池袋駅まで約5分、都営三田線板橋区役所前駅～大手町駅まで約18分など交通アクセスのよさを誇るのが魅力です。

また、鉄道だけでなくバスによる交通網も発達しており、ベッドタウンとしての高い機能を有しています。東京23区のなかでは比較的取引価格が安くマンション所有に手が届きやすい区です。

世田谷区エリアのマンション売却相場

世田谷区は、東京23区のなかで面積が大田区に次ぐ第2位、人口はトップです。地理的には、東京23区の西端に位置し西側には調布市や狛江市と接しています。

かつては、農村が広がるのどかな風景が多く見られました。しかし東京23区内ということもあり住宅開発が進み、区内には下北沢や二子玉川などブランド価値の高い住宅地もあります。

練馬区エリアのマンション売却相場

東京23区の北西に位置し、区内を東西に西武池袋線が貫いている位置関係にあるのが練馬区です。地理的に東京のベッドタウンとしての機能が高く夜間人口密度が高い区としても知られています。

農業が盛んだった地域で伝統野菜の「練馬大根」という特産品も有名です。東京都心と比べると比較的ゆったりとした都市景観で、区内には多くの公園や緑地、さらには農地が残っている場所もあります。

江戸川区エリアのマンション売却相場

東京23区だけでなく東京都全体を見ても東端に位置する江戸川区。江戸城から見ると東に位置することから、城東エリアの一角をなす区として東は千葉県の市川市や浦安市と接しています。

また、江戸川区のマンション事情を語るうえで大きな存在感を持つのが西葛西エリアです。東京メトロ東西線の西葛西駅を中心としたエリアでは、活発なマンション開発が行われており高い人気を有しています。

大田区エリアのマンション売却相場

東京23区で最大の面積を誇り、東京23区のなかでは西南部に位置するのが大田区です。区内には、羽田空港があり高級住宅地として全国的な知名度を有する田園調布、蒲田などをはじめとする下町が共存しています。

ものづくりの街としての機能も高く町工場が多い一面を持ち、ベッドタウンと同時に産業が集積しているのも大田区の特徴です。東京23区のなかでは、マンションの取引価格が比較的安く活発な取引が行われています。

中野区エリアのマンション売却相場

中野区は、新宿区に隣接しておりJR中央線を中心に交通アクセスに優れていることから若年層に人気の高い区です。単身者向けのワンルームマンションが多い地域だけでなく江古田や江原町といった閑静な住宅地もあり、中野区全体のベッドタウンとしての機能を高めています。

新宿区に隣接して新宿以外の主要都市への交通アクセスも良好ですが、新宿区と比べるとマンション価格は落ち着いているため、住みやすい街としても知られています。

葛飾区エリアのマンション売却相場

葛飾区といえば有名な映画や漫画の舞台にもなったことから、下町風情が残る街が多い区として有名です。しかし近年では、東京23区のなかで7番目となる面積の広さを活かしてマンション開発も多く行われており有力なベッドタウンとしての地位を高めています。

都心5区を代表するような東京の中心部と比べるとマンション価格に値ごろ感があるため、リーズナブルな物件を求めるファミリー層などからも高い支持を得ています。

足立区エリアのマンション売却相場

東京23区の北端に位置し大田区、世田谷区に次いで3番目に広い面積を持つのが足立区です。足立区には、下町や治安に対する懸念などのイメージがありました。

しかし現在では、そういったイメージも昔のものとなり広大な面積と立地条件を活かしてマンション供給も多くなっています。北千住エリアをはじめとする再開発も住む街としての足立区をイメージアップさせている一面があるでしょう。東京23区のなかでは、比較的リーズナブルにマンション物件を探すことができるエリアです。

豊島区エリアのマンション売却相場

東京の主要ターミナルの一つとなる池袋エリアを擁する豊島区。周囲を新宿区、文京区、中野区などに囲まれており東京23区のなかでも立地条件に恵まれた区といえます。繁華街が広がる池袋がある一方で目白や雑司ヶ谷といった高級住宅地もあるため、マンションに住む街としての魅力や実力も十分です。

地価が高い池袋や目白などもありますが、中古マンションの平均取引価格は比較的落ち着いています。

文京区エリアのマンション売却相場

東京23区の中央付近に位置しているため、交通アクセスは良好で都心からも程近い文京区。区内には、閑静な住宅街が多く東京大学が立地していることでも有名です。

区内にJRの駅がないという意外な一面をあわせ持っていますが、それが全く気にならないほど都心から近く立地条件に恵まれたエリアです。

台東区エリアのマンション売却相場

台東区は、上野と浅草という知名度の高い繁華街を擁し古くから栄えてきたエリアです。南部は、千代田区と中央区と接しており下町のイメージと都心から近い交通アクセスに恵まれたエリアという一面もあわせ持っています。そのことは、平均取引価格にも表れており、マンション売却価格も高めです。

墨田区エリアのマンション売却相場

墨田区といえば東京スカイツリーと両国国技館が有名です。国技館がある関係上、相撲部屋が多く所在していることでも知られています。かつては、下町のイメージが強かった墨田区ですが鉄道による交通アクセスが良好なため、ベッドタウン化が進みマンション開発も活発なエリアです。

中古マンションの平均取引価格は、東京23区のなかでも標準的な水準でそれゆえに活発に取引が行われています。

北区エリアのマンション売却相場

区名の通り東京23区の北に位置する北区。田端や王子、赤羽といった主要駅の周辺はベッドタウン化が進んでおり多くのマンション物件が供給されています。

平均取引価格は、3,000万円台と標準的な水準となっており価格相場の面からも安定感のあるエリアです。

荒川区エリアのマンション売却相場

古くから下町のイメージが強い荒川区は、今もなお昔ながらの住宅街という風情を感じることができるエリアが多いです。新たに開発された近代的なマンションの風景と混在する風景を見ることができます。

荒川区内では、再開発が進められていますがそのなかでも規模が大きく知名度も高いのが南千住エリアです。南千住では、マンションも多く開発されており今後さらに人口の流入が進むと見られています。

築年数でマンションの売却相場はどう変化するか

マンションは、建物が古くなるのにつれて売却価格が低下していくのが一般的です。この事実を踏まえて築年数と売却相場の変化にどのような相関関係があるのかについて解説します。

なお、ここでは築年数とマンションの売却相場の関係を知るために不動産流通機構が発表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」を利用します。

築5年前後のマンション売却相場

築5年前後のマンション売却相場は、1平方メートルあたり約90万～100万円です。

 

築31年以降までの下落グラフを見ると築5年前後のときは、まだまだ資産価値が高い状態で維持されています。いわゆる「新築プレミアム（新築マンション販売時の価格上乗せ分）」が剥落して本来の市場価格で評価されただけともいえる下落幅です。

まだ建物は新しく修繕もほとんど必要がない段階なので、そのマンションがはじめて新築販売価格ではなく中古市場での市場価格で評価された価格といえます。

築10年前後のマンション売却相場

築10年前後のマンション売却相場は、1平方メートルあたり約80万～90万円です。

 

築10年前後のマンションは、築5年前後と比べて大幅に価格の下落が起きていることがわかります。築5年前後までは、新築に準じる評価を受けていたマンションですが、築10年前後になると純然たる中古マンションとして取引されるため、1平方メートルあたり約10万円の大きな下落幅となります。

築15年前後のマンション売却相場

築15年前後のマンション売却相場は、1平方メートルあたり70万円前後です。

 

築11～15年前後も大きな下落幅となっていることがわかります。築6～10年になったときと同様の下落幅なので築15年までは、毎年のように売却価格の下落が進むと考えておいたほうがよいでしょう。

次の築20年に至る5年間は下落幅が小さくなるので、築15年までは売りたいと思ったときに売却活動をするのが得策です。

築20年前後のマンション売却相場

築20年前後のマンション売却相場は、1平方メートルあたり約60万～70万円です。

 

築15年までは、ほぼ同じ速度で売却価格の下落が続いていますが、築20年になるとその推移が一服しているのが見て取れます。マンションを買いたいと思っている人の心理になってみると築15年と20年とでは、中古マンションとしての価値にそれほど大きな違いがないのかもしれません。

またマンションは、築15年前後で大規模修繕をしている可能性が高いです。この修繕工事によって資産価値の低下に歯止めがかかっているとも考えられます。

築25年前後のマンション売却相場

築10年前後のマンション売却相場は、1平方メートルあたり約50万～60万円です。

 

築16～20年の5年間はいったん「下げ止まり」の様相を見せました。しかし築21～25年の5年間では、再び下落幅がやや拡大しています。とはいえ築年数が浅いころの下落角度とそれほど変わらないので、築年数に比例した売却価格の変化と見ることができます。

築30年前後のマンション売却相場

築10年前後のマンション売却相場は、1平方メートルあたり約30万～40万円です。

 

築30年になると再び下落幅が大きくなります。グラフを見てもわかるように、中古マンションの売却価格は築30年以降になると横ばいです。そのため、実質的にこれが最後の下落ということで安く買いたいと思う買主の心理が表れていると思われます。

マンションの売却相場を決める5つのファクター

マンションの売却価格は、相場によって常に影響を受けています。それでは、この相場はどのように決まるのでしょうか。ここでは、マンションの売却相場に影響を与えている5つのファクターについて解説します。

新築マンションの相場

新築マンションと中古マンションとでは、販売方法や流通経路が異なります。そのため不動産業界では、別物として取り扱われるのが一般的です。しかしマンションの売却価格と新築マンション価格には、強い相関性があります。その理由は簡単で、マンションを購入する人の多くが新築と中古の両方を検討しているからです。

本来は、新築マンションを買いたいと思っていた人が予算の都合で中古マンションを選ぶといったことはよくあるでしょう。こうした人が多いほど新築マンションの価格が高くなると中古マンションについても高い価格であっても許容できる購入者が多くなるため、この構図がマンションの売却相場を押し上げるのです。

2022年は、大都市圏を中心にマンションの価格高騰が続いています。つまり、新築マンションの価格高騰が中古マンションの価格にも影響を与えるため、現在所有しているマンションを売りたいと考えている人にとっては、売り時が到来しているといえます。

地価

先ほど新築マンションの価格がマンションの売却相場に強く影響を与えていると述べました。つまり新築マンションの価格が高くなればマンションの売却相場も高くなるわけですが、その新築マンション価格はどうやって決まっているのでしょうか。新築マンションの価格は、そのマンションを建設するために要した費用で決まります。大まかな内訳は、以下の通りです。

・土地の取得費用
・建物の建設費用
・販売に必要な広告宣伝費用、営業費用

 

このうち土地の取得費用は、地価の相場によって決まるため、地価が高くなるとおのずとマンションの建設費用全体が高くなります。それを受けて分譲価格が決まるため、地価が高くなると新築マンション価格を押し上げるというわけです。

2022年現在も続くマンションの価格高騰傾向には、さまざまな要因が絡んでいるといわれていますが、そのなかには地価の上昇傾向という要因も含まれています。

住宅ローン金利

多くの人は、マンションを購入するために住宅ローンを利用するため、住宅ローンの金利もマンション価格に影響を及ぼします。住宅ローンの金利が高くなるとマンションを買いづらくなるため、マンションを買う人が減り、価格は下落傾向になるでしょう。逆に住宅ローンの金利が低い場合は、購入できる人や購入したくなる人が多くなるため、マンションの価格は高くなります。

住宅ローン金利とマンション価格が逆の動きをするため、こうした相関関係のことを逆相関といいます。ご存じのように日本は、長らく超低金利政策がとられているため、銀行に預金をしてもお金はほとんど増えません。しかしこれは、同時に住宅ローン金利も低く抑えられるため、マンションを買いやすい状況ともいえるでしょう。

世界各国でインフレが進行していることを受けて利上げにシフトする国が増えていますが、日本では引き続き金融緩和路線の継続が2022年6月の日銀金融政策決定会合でも決定しています。そのため当面は、超低金利によるマンションを買いやすい状況は続くでしょう。

建設費用の相場

マンションを建設するには、大量の材料と建設作業員が必要です。材料の調達費や建設作業員の人件費は、そのまま建設費用に直結します。そのため、これらの相場が高くなるとマンションの建設費用が増大し新築マンションの分譲価格を押し上げることになりかねません。新築マンションの価格が高くなると中古マンションの価格も高くなることはすでに解説した通りです。

建設費用が高くなるとマンションの売却相場も高くなります。2022年は、もとからアフターコロナによるインフレ傾向が海外で進行していました。また2022年2月から始まったウクライナ戦争によるサプライチェーンへの影響などから材料費が高騰しており、すでに進行していた建設作業員の人件費高騰も相まって新築マンション価格が高騰しています。

つまり、すでにマンションを所有している人にとっては、売却相場も高くなるので売却したい人には有利な状況です。

新築マンションの広告宣伝費

先ほど新築マンションの販売価格には、広告宣伝費や営業費が含まれていることを解説しました。こうした費用は、中古マンションの流通には関係がないため、「新築プレミアム」と呼ばれています。新築マンションには、この新築プレミアムがあるため、中古よりも価格は高くなりますが新築マンションといえども一度誰かが住んだら築1年であっても中古マンションとなってしまうのです。

このときには、中古マンションとして流通するので新築プレミアムが剥落し本来の市場価格で取引されることになります。新築プレミアムを構成している広告宣伝費や営業費が新築マンション価格に影響を及ぼすということは、これらの費用相場が間接的にマンション売却相場に影響を与えると考えておいたほうがよいでしょう。

新築マンションが好調に売れているときであれば広告宣伝費が高騰することはありません。しかし逆に売れ残りが出ているような場合は、多くの広告を打つことが必要です。そのため広告宣伝費が新築マンション価格を押し上げ、最終的にマンションの売却相場を押し上げることになります。

マンション売却相場を自分で調べる方法8選

マンションの売却では、情報収集が重要と上述しました。最も大切なことは、マンションの売却相場を正確に知ることです。この「物差し」が正確なほど売出価格も適切なものになります。ここでは、マンションの売却相場を自分で調べる方法を8つ紹介します。

不動産流通機構が運営するデータベース

 

不動産流通機構とは、通称「レインズ」と呼ばれる団体のことです。不動産会社が利用するデータベースを運営し売却情報の共有を行っています。レインズは、不動産流通標準情報システムとして「レインズマーケットインフォメーション」というサイトを運営しています。「レインズマーケットインフォメーション」では、実際にあった不動産取引結果の検索が可能です。

そのため近隣の類似物件があればマンションの売却相場を知るうえでとても有用な参考情報となります。

不動産ポータルサイト

 

ネット上には、不動産の総合的な情報を提供する「LIFULL HOME’S」「SUUMO」「アットホーム」などのポータルサイトがあります。これらのサイトには、不動産会社が提携をしてそれぞれの不動産会社が賃貸物件情報や売買物件情報が掲載されており、利用者は一つのサイトで横断的に検索をすることが可能です。

こうしたサイトに掲載されている中古マンションの売却物件情報を見ると近隣の類似物件がいくらで売りに出されているのかがわかるため、参考になるでしょう。ただしポータルサイトで売りに出されている物件情報は「売りに出しているものの売れていない物件」の情報なので、その価格だと売れない可能性があるという点も含めて参考にするのがよいでしょう。

国土交通省のデータベース

 

先ほど紹介した「レインズマーケットインフォメーション」と同様に実際にあった不動産取引のデータを検索できる「不動産取引価格情報検索」を国土交通省が運営しています。「中古マンション等」の項目から調べると実際にあったマンション取引の価格を調べることが可能です。

本記事では、冒頭で東京23区のマンション相場を調査して取引件数や平均取引価格を公開しました。これらのデータも国土交通省の「不動産取引価格情報検索」によるものです。売却したいマンションの近隣で類似物件の取引がないか調べてみて、取引実績があれば売却価格の参考にすることができます。

東京カンテイの価格天気図

 

不動産の市況調査で有名な「東京カンテイ」が定期的に発表している「価格天気図」というサービスがあります。天気図という名の通り、全国各地の中古マンションの市況を天気予報になぞらえてレポートとして公表しているのが特徴です。晴れや雨、曇りといったように視覚的に表現しているので、とてもわかりやすいのがメリットといえます。

ただしあくまでも「天気図」となるため、ほかの価格調査ツールと違って具体的な数値が公表されているわけではありません。調査結果に基づく相場観、全体の雰囲気をつかむためのものなので正確な価格を知るには不向きです。

AIによる自動査定

 

マンションは、同じ建物のなかで別の部屋が取引された実績があることもあるため、価格査定をしやすいジャンルです。

しかも機械的な査定に適していることもあってこれまでの取引実績などのビッグデータからマンションの売却価格を自動査定できるサービスもあります。AIによる自動査定は、今後人気が高まることが想定されますがネット上にはすでにいくつかの無料ツールがあります。

例えば「HowMa」と「マンションナビ」は、どちらも知名度が高く多くの利用者に支持されているサービスです。どちらもマンション名を入力するだけで大まかな売却価格をその場で知ることができます。

不動産一括査定サイトで査定依頼

 

不動産一括査定サイトとは、それぞれのサイトと提携している不動産会社に対して一括でマンションの売却価格の査定依頼を出すことができるサイトのことです。一度の情報入力で複数の不動産会社に向けて一斉に査定依頼を出すことができるので手間がいりません。

こうした一括査定サイトを経由して査定依頼を出すと各不動産会社は他社にも査定依頼を出していることがわかります。そのため「相見積もり」による競争心理を呼び起こし有利な条件を引き出しやすくなる点はメリットです。

ネット上には、たくさんの一括査定サイトがあります。大手中心の「すまいValue」や掲載不動産会社数の多さがメリットの「SUUMO」、「LIFULL HOME'S」など、たくさんの一括査定サイトがあるのでぜひ利用してみてください。

自分で不動産会社を探して査定依頼

最も原始的な方法ですが、近隣にある地域密着型の不動産会社に査定依頼を出してみるのも有効な方法の一つです。不動産業界には、大手と地域密着型の不動産会社があります。しかしそれぞれによさがあるため、地域密着型の不動産会社のほうが高いパフォーマンスを発揮してくれることも少なくありません。

ただし、今では掲載不動産会社数の多い一括査定サイトには、こうした地域密着型の不動産会社が提携していることも多いです。自分で不動産会社に足を運ばなくても対象地域に強い不動産会社をネットで見つけることも難しくない時代になりました。

マンション買取専門の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社のなかには、買取専門で営業をしている業者があります。買取とは、不動産会社が買主を探す仲介ではなく不動産会社自身が買主となって不動産を買い取るサービスのことです。マンションに特化したマンション買取専門の不動産会社もあり、なかには無料で査定を受け付けている会社もあるため、こうした業者に依頼すると正確な査定結果が期待できます。

ただしマンション買取会社は、マンションを販売する目的で買い取りをしているため、いわば仕入れです。そのため仲介で売却するのと比べると8～9割程度の価格になってしまう可能性があります。このように買取の場合、手軽で確実な一方で買取価格が低くなる点は、しっかりと念頭に置いておきましょう。

マンションを「高く」売却するための5つのノウハウ

マンション売却の成功とは、マンションを「高く」売却することでしょう。しかしマンションを買いたいと思っている人は、少しでも安く買いたいと思うものです。そんな構図のなかでマンションを「高く」売却するためには、どんなノウハウがあるのでしょうか。ここでは、5つのノウハウを紹介します。

マンション売却を得意としている業者に依頼する

不動産会社の業務範囲は、意外に広いです。またマンションの売却は、たくさんある不動産会社の業務ラインナップの一部に過ぎません。賃貸に強い不動産会社に売却を依頼しても満足のいく結果は得られないでしょうし、売却に強いといっても戸建て住宅専門の不動産会社に依頼するのも同様でしょう。マンションの売却を依頼するのにあたって選ぶべきは、マンション売却に強い不動産会社です。

マンションの売却に強い不動産会社は、そのことをアピールしているはずで、これまでの販売実績や取扱年数などを公表しています。そのためそういったデータを考慮しながらマンション売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

任せるならベテランの担当者

マンションの売却を依頼する相手は不動産会社ですが、実際に売却活動を担当して動いてくれるのは担当者です。不動産会社選びは重要ですが、担当者選びはもっと重要になります。

最も頼りになるのは、この道20年、30年といったベテランの担当者です。不動産取引は、経験値によって質が大きく変わることがあるので、ベテランが積み重ねてきた知見は大いに役立ちます。不動産会社選びの際には、ベテランの担当者に任せられるかどうか、この点も判断材料にするとよいでしょう。

「高く」そして「早く」売却することを意識する

マンションを「高く売却すること」と「早く売却すること」は、同義といえます。高く売却できたマンションは早く売却できていることが多く、高値売却を目指す場合は早く売却することにも意識を持ってください。

株式会社Speeeが運営している不動産口コミサイト「おうちの語り部」で実施されたアンケート調査によると、分譲マンションの売却期間は「1ヵ月以上4ヵ月未満」が最も多くそれ以外の売却期間を圧倒しています。

 

売却活動を開始したら4ヵ月以内に早く売却することを意識して、買主候補への対応や価格交渉には柔軟に臨むようにしましょう。

戦略的な売出価格を設定する

売却活動を始める際に決める売出価格は、実際に売却したいと思っている想定価格よりも少し高めに設定しましょう。なぜなら値引き交渉対策とするためです。そのままの価格で売却できればラッキーですし、買主候補との価格交渉で値引きを求められても最初に少し高めに設定しておけば最終的に想定していた価格で売れる可能性が高くなります。

ただしチャレンジ価格といって「欲しい金額」を優先するあまりに、高すぎる売出価格にすると今度は買主候補が表れなくなりかねません。そのためこの「少し高め」をうまく設定することが重要です。こうした駆け引きは不動産会社の範疇なので、売却を依頼する不動産会社の提案も受けつつ相談しながら決めるのがよいでしょう。

売却代金＝手残り金ではないことを考慮する

マンションを売却したらその売却代金の全額が手残り金（売主の手元に残るお金）になるわけではありません。不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料が発生します。また売却で利益が出た場合は、譲渡益に譲渡所得税が課税されるので、納税の分も考慮しておくことが必要です。こうした売却コストを差し引いたお金が最終的な手残り金となります。

そのため売却代金の使い道が決まっている場合は、手残り金がいくらになるのかを事前にシミュレーションしておき、それに基づいた資金計画を立てるようにしましょう。

マンションを売却するまでの4つのステップ

ここでは、マンションの売却を思い立ってから実際に売却を完了するまでの流れを、大きく4つのステップに分けて解説します。それぞれの項目に細かい作業はありますが、ここでは大まかな流れをつかんでください。

ステップ①　売却相場の調査

不動産会社に査定の依頼をする前の段階でやっておきたいのが、自分で行う価格調査です。本記事では、自分でマンション売却相場を調べる方法について解説しています。特にそのなかでも「レインズマーケットインフォメーション」「不動産取引価格情報検索」などを使う方法が有効なので、こうしたサービスを利用してできるだけ正確に売却相場をつかんでおきます。

これらのサービスに近隣の類似物件がない場合は「マンションナビ」「HowMa」などのAI査定も有用です。もちろん両方を使っても問題はないので、さまざまな角度からマンションの売却相場をつかむことから始めましょう。

ステップ②　一括査定サイトで不動産会社を比較検討

ネット上にある不動産一括査定サイトを利用してマンションの査定依頼をしてみましょう。すでに具体的なサイト名をいくつか紹介していますのでそのサイトでも問題ありません。また「不動産一括査定」と検索するとたくさんのサイトがヒットするので、これらのなかで任意のものを利用しても大丈夫です。

多くの一括査定サイトでは、一度の情報入力で6社、10社といった不動産会社に対して査定依頼を出すことができるので、その結果を比較検討して売却活動を依頼する不動産会社を絞り込んでいきます。

ステップ③　売却活動

売却活動を依頼する不動産会社を決めたら不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、以下の3種類です。

・専属専任媒介契約：1社にのみ依頼し自分で買主を見つけることは不可
・専任媒介契約：1社にのみ依頼し自分で買主を見つけることも可能
・一般媒介契約：複数社に依頼でき自分で買主を見つけることも可能

 

早く確実に売却したい場合は、前者の2つから選ぶのがよいでしょう。売却活動が始まると買主候補からの問い合わせが入るので必要に応じて内覧にも対応します。

内覧では、買主候補がマンションを見に来るので清掃や整理整頓をしっかりと行ってから迎えるようにしましょう。買主が購入の意思を示し手付金を支払ったら売買契約へと進みます。

ステップ④　引き渡しと確定申告

買主との売買契約を締結し、その契約に基づいてマンション物件の引き渡しをしたら売却は完了です。引き渡し後になって不具合などが発覚することがない限り、引き渡し以降に買主と接点を持つことはありません。不動産会社に仲介手数料を支払ったら不動産会社との接点もこれで終了です。

なお売却活動はこれで終了ですが、マンションを売却したら確定申告を忘れないでください。譲渡益が発生している場合はもちろん、そうではなくても確定申告の必要なケースがあるので不動産会社にその必要性の有無を含めて確認しておくと安心です。

マンション売却相場調査での留意点2つ

事前に行うマンションの売却価格調査において、留意しておきたい主な内容は2つです。事前調査の段階で留意しておくとより有効性の高い売却活動につながります。

類似物件の売却額はあくまでも参考程度に

本記事では「レインズマーケットインフォメーション」などを使った類似物件の売却額の調査方法を解説していますが、この方法で注意したいのは類似物件の限界です。立地条件や広さ、間取りなどが似ている物件が類似物件であることに違いはありませんが、当然ながら不動産に同じものは一つとしてありません。

例えば類似物件と思われるマンションの隣に予想もしないような迷惑施設があるなどデータベースの情報だけですべての条件がわかるわけではありません。このことを踏まえて類似物件の売却額は、あくまでも参考程度に留めておき過度に信用しすぎないことも重要です。

競合物件の有無も調査しておく

競合物件とは、同じ時期に売りに出されている類似物件のことです。これから売却活動をしようと思っている時点ですでに売りに出されている物件を調べてみてください。これは、不動産ポータルサイトなどを見るとすぐにわかるので、類似物件が売り出されていないかチェックしてみましょう。同じような物件が同時期に売りに出されると値段のたたき合いになってしまう可能性があります。

場合によっては、不本意な値引きに応じなければならない事態も考えられます。売却相場の調査では、先行して類似物件が売りに出されていないかもチェックしておき、もしあるようなら売却の時期をずらすのも有効な戦術です。

マンション売却の成功は正確な相場の把握から

マンションを高く、なおかつ早く売却することがマンション売却の成功であるなら、そのためには正確な相場の把握が欠かせないことが、ここまでの解説でご理解いただけたと思います。そのための方法を解説していますので、これらの方法を活用してしっかりと売却価格の「物差し」を持ったうえで査定依頼や売却活動に臨むようにしましょう。

これらの作業は地味ですが、こうした地味な作業をしっかりとこなすことでマンション売却の成功がぐっと近づきます。

マンション売却（エリア）に関するよくある質問

マンションの売却相場はエリアによってかなり変わるの？

マンションを購入しようと考えている人の多くは、立地条件や利便性で物件を選んでいます。そのためマンションの設備や外観もさることながら最も優先されるのはマンションが「どこに建っているか」です。

そのため、マンションの売却相場はエリアによって大きく異なり立地条件や交通アクセスなどに恵まれた物件は売却価格も高くなります。本記事では、東京23区のエリア別平均取引価格を公開しているので、そちらも参考にしてください。

マンションの売却相場に影響を与えるのは？

マンションの売却相場に影響を与える要素は、たくさんあります。最も強い影響を与えるのは、新築マンションの販売価格です。多くのマンション購入希望者が新築と中古を比較しているからで、新築マンションが高くなれば中古マンションも高くなるため、売却相場も高くなります。

さらに、地価や金利もマンション価格に影響を与えやすい要因の一つです。地価が高くなると売却価格も高くなり、金利が高くなると逆に不動産を購入しにくくなるため、マンションの売却価格は下がる傾向があります。

マンションを高く売却するポイントは？

マンションを高く売却するためのポイントとして重視したいのは、以下の4つです。

・マンションを高く売却できる時期に売り出す
・築年数によって価格相場が大きく下がる前に売却する
・事前に売却価格の相場をしっかりと調べて戦略的な価格で売り出す
・マンション売却に強い業者、ベテランの担当者に依頼する

 

これらのポイントをしっかりと満たすことで、マンションをより確実に高く売却できるようになります。